ФАКТоры надежности: куда инвестировать, чтобы не потерять

18.04.2022

В нестабильные экономические времена вопрос о том, куда безопасно инвестировать встает особо остро. Традиционно недвижимость была одной из самых безопасных сфер вклада средств. Но какой рынок выбрать - городской и загородный? Алексей Баринов, коммерческий директор компании «ФАКТ.»  - о рисках и возможностях приобретении собственности в период кризиса.

Надежность застройщика - как оценить? 

На данный момент в основной группе риска находятся те застройщики, которые развиваются на кредитные средства, а также у тех, кто имеет неустойчивую финансовую модель. Как правило, она свойственна развивающимся, молодым компаниям. Даже если она имеет уже несколько поселков, их развитие идет за счет в основном привлечения новых покупателей, и на эти деньги посёлок строится. Как только спрос падает, компания мгновенно заваливается. Зачастую такие застройщики плохо просчитывают свои финансовые модели, не учитывают в ней риски, закладывают небольшую маржинальность, небольшую прибыль, потому что хотят продавать дешевле и быстрее. И в ситуациях, когда происходят столь серьезные катаклизмы, такие застройщики оказываются крайне уязвимыми. 

Падение спроса или прибыли сразу демонстрируют все недостатки их финансового планирования. Они уходят в минус, не могут просуществовать даже какое-то время без привлечения новых клиентов, вынуждены продавать со скидками не готовый продукт. Если клиент видит в период кризиса несвойственную компании оживленность, агрессивное предложение скидок, заверение о скором повышении цен, то он может смело расценивать это как негативный сигнал. Также безусловно важно оценить как стройку на своем объекте, так и на более новых или практически завершенных, нелишним будет узнать мнение клиентов, которые живут уже в полностью готовом проекте. Даже если застройщик задерживает, к примеру, детскую площадку или ограждение, это не будет является критичным фактором для клиента.

Рост цен на участки и недвижимость 

Основной фактор поднятия цен на загородную недвижимость связан с тем, что с 28 февраля Центральным банком России было принято решение поднять ключевую ставку до 20% годовых. На данный момент ставка снижена до 17%, и дать прогноз, в какую сторону будут идти дальнейшие изменения, никто на данный момент не может. В связи со стремительным падением рубля, население старается всеми силами сохранить его покупательскую способность, резонно опасаясь роста цен на импортные товары. В сфере недвижимости инфляция во многом импортируемая, так или иначе, всё завязано на импорт, напрямую или через несколько ступеней. В связи с этим рост цен и падение покупательской способности неизбежны. Поэтому у населения есть мотивация зафиксировать и сохранить от инфляции крупные суммы денег, в том числе и с помощью покупки недвижимости. Вклад накоплений в эту сферу традиционно считается если не самым выгодным, то самым стабильным, ведь даже в случае временного падения цен, с течением времени стоимость возвращается к прошлым показателям и даже растет.

В связи с поднятием ключевой ставки, многие сделки на рынке городской недвижимости стали невозможны, так как большинство из них планировалось заключить на условиях ипотечного кредитования. Остались лишь одобренные по докризисным ставкам ипотечные сделки, которые клиенты спешно стараются реализовать. Это вызвало кратковременный всплеск на рынке городской недвижимости, но на данный момент мы наблюдаем ожидаемое снижение спроса.

Куда инвестировать?

• Загородная недвижимость

Для клиенту, имеющего капитал в размере нескольких миллионов рублей, в городе покупка жилья уже давно считается мало реализуемой задачей. И в этом случае фокус логично смещается на рынок загородной недвижимости, порог входа на который существенно ниже.

Также немаловажным фактором является то, что вся первичная городская застройка осуществляется с применением проектного финансирования, которое тоже будет дорожать. Таким образом, стройка в городе находится под двумя ударами: доля импортируемых товаров и строительных материалов становится выше (лифтовое оборудование, инженерные системы и прочее напрямую завязаны на курсе рубля), а также возрастает стоимость проектного финансирования. Поэтому сейчас застройщикам продавать квартиры неинтересно, у них деньги на эскроу счетах, деньги обесцениваются, стройка дорожает, сейчас мы видим кратное повышение цен от застройщика, а также “придержание” товара. 

В загородной же недвижимости, когда речь идет про участки и недорогие дома, без инженерных сетей, доля импортируемых товаров безусловно есть, но она значительно меньше. Все материалы для строительства дорого, трубы, бетон отечественного производства. Себестоимость конечно станет выше, но разница с ростом цен, связанных с курсом, несравнима. От проектного финансирования загородное застройщики также не успели стать зависимыми. Таким образом спред между городской и загородной недвижимостью будет увеличиваться, и последняя для покупателей будет становиться всё более привлекательной. Также немаловажным фактором в пользу сферы загородной недвижимости является то, что возможность передвигаться по миру как из-за пандемии, так и из-за международных санкций, может быть сильно ограничена. Ленобласть же открыта для всех желающих, и альтернатива иметь загородную недвижимость как место отдыха, в близкой доступности от города, но также иметь возможность быть рядом с природой становится для покупателей все более актуальной.

• Депозит в банке

Повышение ключевой ставки временно повысило рост процентов по депозитам. И сейчас если клиент не боится банков, то банки с госучастием предлагают очень привлекательные ставки по депозитам. И это также хороший способ сбережения денег, если клиент верит в банковскую систему в России. Нынешняя политическая и экономическая ситуация заставляют в этой вере усомниться. Важно следить за действиями Центробанка, давать им адекватную оценку, слушать мнения экспертов. Сейчас вопрос стоит не так остро, но старшее поколение помнит, что может случиться со вкладами. Но не стоит полностью отказываться от депозитарной деятельности. Если вы приняли решение в пользу загородной недвижимости, вложили средства, которые планировались для первого взноса по ипотеке за городскую, у вас, скорее всего, осталась ощутимая разница. Чтобы не потерять эти деньги, их можно вложить в начало постройки дома, или же положить на депозит и подождать чуть более стабильных времен.

 

Подводя итог, на что нужно обращать внимание при инвестировании в недвижимость?

• готовность объекта
  

• наличие дорог, всех необходимых документов, электричества

• место, концепция проекта

• класс объекта -  чем он выше, тем больше зависимость от импортных материалов

• активы компании - реализует ли она собственные объекты недвижимости или же работает по агентской схеме