Пресса о нас

Эксперты о рынке загородной недвижимости в 2018 году

Эксперты о рынке загородной недвижимости в 2018 году 09.11.2018

Загородный рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области стал стабильным — участки и дома вроде бы продаются, но не так активно, как того бы хотели застройщики. При этом часть проектов загородки находятся в замороженном состоянии. Но и новые коттеджные посёлки также выходят на рынок. Портал poselkispb.ru выяснил у экспертов загородной недвижимости что происходило с ценами, предложением и спросом в 2018 году, какие объекты пользуются наибольшей популярностью и как изменился портрет покупателя.

Как вёл себя рынок загородной недвижимости в 2018 году? Что происходило с ценами, предложением и спросом?

Руководитель отдела продаж ООО «Инвестиции Девелопмент Строительство», Михаил Высокович (коттеджные посёлки «Петровское Барокко» и «Изумрудные Горки»:

В сегменте готовых домов бизнес-класса мы чувствуем уверенный спрос — люди хотят готовое решение, они не готовы ждать полгода-год, пока дом построится. Крайне важно однородное окружение и законченное благоустройство прилегающей территории.

Увеличилась так называемая зона комфорта наших покупателей: людям мало просто хорошо построенного дома со всеми городскими коммуникациями, им интересно, что за соседи их окружают, какая школа находится рядом, какой лес растет вокруг их дома.

Всеволод Шахматов, управляющий партнер проекта «Новое Сойкино»:

Наш рынок в 2018 году стал жертвой изменений правил долевого участия в строительстве квартир, поскольку люди, испугавшись повышения цен на квартиры в Санкт-Петербурге, понесли свои сбережения городским девелоперам. Соответственно, продажи в 2018 году были худшие за четыре года.

Клиентов с деньгами становится всё меньше и меньше, и без спецпредложений по рассрочкам, ипотекам, материнскому капиталу, субсидиям ни один загородный застройщик обойтись уже не может. Никаких объективных предпосылок для роста цен нет, и спрос спускается всё ниже и ниже по ценовой планке.

Управляющий партнер ГК Puzzle Шкурко Марина:

На рынке загородной недвижимости 2018 ярко выражены перекосы, так, наряду с увеличением спроса на надвижимость в целом (по сравнению с 2017 годом) отмечается падение спроса на готовые домовладения. Покупателей в этом году больше интересовали участки, причем интересовали они их в основном по причине того, что наши клиенты хотели сэкономить на строительстве дома. Мы рассматривали уже этот вопрос ранее в других публикациях – ну не получается экономить, занимаясь строительством самостоятельно, как правило, купив готовое домовладение или участок с обязательным подрядом вы ограждаете себя тем самым не только от дополнительных финансовых издержек, но и от массы хлопот, которые девелопер берет на себя.

Более того, покупая участок в поселке с готовыми домовладениями, уже будет понятна социальная среда, архитектурная концепция, ну, и конечно же инфраструктура поселка.

Председатель правления СНП «Северная жемчужина» Кудрин Андрей Валерьевич:

Рынок до лета этого года просто не существовал. Сделки и интерес стремились к нулю. Причина — и выборы президента, и общая экономическая стагнация. Также сказались слухи об отмене «долёвки». Все побежали покупать квартиры. С лета рынок оттаивает, возвращаясь на прежние весьма скромные позиции. Цены стабильны.

Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»:

В плане продаж 2018 год проходит без сюрпризов. Можно сказать, что рынок в целом был стабилен с кратковременными периодами взлётов и падений. Ожидания год оправдал, т.к. у нас они были реалистичные. В сравнении с 2017 годом покупательская активность текущего немного ниже. Энергичное развитие ипотечного направления в загородной недвижимости стало одним из перспективных векторов для девелоперов и ещё одной комфортной формой оплаты для покупателей. Банки идут навстречу, развивая новые кредитные продукты, как для покупки участков, так и под строительство.

Улучшению сервиса и скорости заключения сделок способствует постепенное внедрение на рынок новых электронных услуг: регистрация права собственности, дистанционные форматы подписания ипотечных договоров и в целом переход участников рынка недвижимости на электронный документооборот.

Председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости» Новосельцев Д. В.:

В целом статистика продаж за 2018 год оказалась лучше предыдущего года. Но на наш взгляд — это не тенденция, а скорее эмоциональная реакция «импульсивных» покупателей на информационный фон. Например, объявление о том, что в числе новой волны экономических санкций, планируемых США против России, рассматривается запрет ведущим государственным банкам совершать операции в долларах США. Эта новость привела к массовому снятию долларов со счетов в Сбербанке, ВТБ и других банках.

На заявления банкиров и чиновников о необходимости дедолларизации российской экономики россияне ответили выносом валюты из госбанков. За сентябрь валютные депозиты в Сбербанке и ВТБ сократились еще на 1 млрд долларов, исходя из отчётности, размещенной на сайте ЦБ. Сбербанк снова стал главной жертвой оттока, потеряв 901 млн долларов с валютных счетов. Из ВТБ утекло 102 млн долларов.

В сентябре к оттоку валютных депозитов добавился и ускоренный вынос рублей: физлица забрали в сумме 141 млрд рублей — в 2,3 раза больше, чем в августе. За два месяца банки потеряли 200 млрд рублей клиентского фондирования.

В лидерах оттока предсказуемо оказались госбанки, которые держат больше всего депозитов — Сбербанк и ВТБ.

Соответственно часть из этих денег оказалась на рынке недвижимости и, в частности, на рынке загородной недвижимости. Это привело к росту продаж в период август-октябрь 2018 года. В связи с существенным повышением цен на нефть в начале года ЦБ РФ снижал процентную ставку рефинансирования и это, как следствие, приводило к снижению ипотечной ставки, которая опускалась в ряде банков ниже 10 %. Этот фактор также повлиял на рост продаж участков с ипотекой. Увеличение же процентной ставки вызвало на рынке нервозность и опасение её дальнейшего роста, что подтолкнуло заемщиков к ускорению принятия решения о покупке участков в ипотеку.

Цены в наших коттеджных поселках на протяжении 2018 года не менялись. Но больше продавались участки недорогие, с меньшей площадью.

Какие объекты загородной недвижимости сейчас покупают больше всего? На что спрос, наоборот, снизился?

Руководитель отдела продаж ООО «Инвестиции Девелопмент Строительство» Михаил Высокович:

На наш взгляд, людям интересны готовые каменные дома средней площади: от 160 до 200 квадратных метров. Выбирают проекты, где есть три-четыре комнаты и просторные кухня и гостиная. На размер участка обращают меньше внимания, так как ключевой ориентир — готовность дома.

Всеволод Шахматов, управляющий партнер проекта «Новое Сойкино»:

Спрос на дома площадью больше 160 квадратных метров у нас отсутствует полностью. Также очень слабо востребованы участки площадью больше шести соток.

Наиболее востребованный объект сегодня — маленький дом без отделки с маленьким участком. То есть, самый дешёвый. И если раньше у покупателя были некие требования по комфорту домовладения, то сегодня люди готовы на меньшие площади и худшую отделку, чтобы максимально уменьшить свои затраты на покупку и содержание дома.

Управляющий партнер ГК Puzzle Шкурко Марина:

В этом году очень хорошо продавались дорогие земельные участки, в таких проектах как «Репинские дачи», например, хуже шли продажи домовладений, но они тоже были. Мы уже ранее отмечали, что рынок элитной загородной недвижимости испытывает дефицит хорошего качественного предложения, с продуманной концепцией, с грамотной инфраструктурой с готовыми демо-домами и подборками проектов, которые будут реализоваться в поселках. Девелоперы сохранили тенденцию, заданную ими же еще пару лет назад — покупаем кусок земли, нарезаем, продаем, а что и как тут будет пусть уж покупатель сам додумывает.

В этом году четыре сделки с дорогой недвижимостью у нас прошли с привлечением ипотеки. Таким образом, приобретение элитного жилья «в ипотеку» из единичных случаев постепенно перерастает в тенденцию.

Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»:

Лучше всего продавались уже готовые проекты, но эта тенденция прослеживается уже не первый год. В приоритете покупателей было северное и северо-восточное направление, сочетающее в себе и хорошую транспортную доступность объектов, и живописную природу.

Председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости» Новосельцев Д. В.:

В основном спросом пользуются участки без подряда на строительство, но уже с созданной инженерной инфраструктурой. А именно, подведенными коммуникациями, такими, как дороги, инженерными сетями в виде водопровода, газопровода и электросетей.

По нашему мнению, спрос на таунхаусы снизился.

Что в большей степени влияет в настоящее время на выбор покупателей?

Руководитель отдела продаж ООО «Инвестиции Девелопмент Строительство», Михаил Высокович:

Наших покупателей привлекает близость к городу, продуманная инфраструктура посёлка, готовые коммуникации, однородность социального окружения, возможность купить дом как в рассрочку от застройщика, так и в ипотеку от ведущих банков-партнеров. Люди устали от обещаний и хотят жить в своем загородном доме уже сегодня-завтра. Временной максимум, который люди могут себе позволить — 6 месяцев на внутреннюю отделку.

Управляющий партнёр ГК Puzzle Шкурко Марина:

Какое-то двоякое чувство складывается от продаж объектов в хороших, по-настоящему качественных коттеджных поселках. С одной стороны, мы не можем не гордиться собой, что мы продали еще ряд домов и участков, но с другой стороны, мы понимаем, что на данный момент проектов подобных коттеджным посёлкам «Сосны», «Еловая Аллея», «Репинские дачи», «Волшебное озеро» и ряда других просто нет.

Если говорить о том, что влияет на выбор покупателей, то здесь все традиционно — локация, коммуникации, концепция, цена, ну а теперь еще и возможность оформления ипотечного кредита.

Председатель правления СНП «Северная жемчужина» Кудрин Андрей Валерьевич:

Транспортная доступность (в первую очередь КАД и ЗСД). Растёт влияние факторов экологического характера. 

Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»:

Из новых веяний я бы выделил омоложение аудитории загородной недвижимости. В классическом понимании загородкой интересуются люди 35+ со стабильным доходом, семьёй и детьми. Сейчас мы наблюдаем формирование нового кластера клиентов до 35 лет. Они по-другому смотрят на загородную жизнь: не стремятся строить на века и возводят дом для себя быстро, не тратя долгие годы. Они ценят свободу и мобильность, гармонию с природой, экологию и безопасность места, которое выбирают для постоянного проживания. Пригород для молодых — это возможность воплотить в жизнь мечту о собственном просторном доме, который полностью соответствует индивидуальным предпочтениям, большой счастливой семье и ухоженном саде для барбекю с друзьями. Для них помимо базовых параметров (локация, набор коммуникаций) важны качество строительства, уровень постпродажного сервиса, безопасность. Молодые семьи выбирают не землю, а комфортное пространство, в котором есть инфраструктура для занятий спортом, детского и семейного досуга, а также возможности общения внутри community (сообщества — прим. ред.) поселка.
Благодаря появлению в загородной недвижимости новых аудиторий, рынок переходит на следующий этап развития, на котором конкуренция становится не ценовой, а качественной. Значение имеет уже не стоимость объекта, а комфорт его обладателя и удовлетворение потребностей более высокого порядка. 

Цены резких колебаний не претерпели. Все изменения были плановыми: в зависимости от сезона или приближения того или иного проекта к сдаче.

Председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости» Новосельцев Д. В.:

На выбор покупателя, как и всегда влияет местоположение, удобство транспортной доступности (время в пути до города и наличие маршрутных автобусов, ж/д станций рядом), степень завершенности проекта и готовности инженерных сетей.

Наличие скидок, бонусов, длительных рассрочек. Известность девелопера и застройщика с учётом общего негативного фона в отношении роста числа замороженных проектов коттеджных посёлков.

Автор: Катерина Галашова