Эксперты об итогах 2019 года на рынке загородной недвижимости

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):

Спрос:

В 4 кв. 2019 года на первичном загородном рынке было реализовано 1,2 тыс. объектов (коттеджи, участки, таунхаусы).

Активность спроса в последнем квартале года традиционно ниже более теплых периодов года.

За 2019 год зафиксировано 5,3 тыс. сделок.  В целом показатель демонстрирует стабильный уровень последние три года.

В структуре продаж за 2019 год традиционно высока доля сделок по участкам без подряда.

Спрос по компаниям:

перечень ТОП-5 компаний с максимальным объемом сделок за 2019 год сохранился без изменений – «Петербургские просторы», УК «Северная долина», «Максимум Life Девелопмент», ГК «Факт» и «ПулЭкспресс».

Объем сделок ТОП-5 компаний по спросу на участки:

26% сделок реализованных участков (продано свыше 1,2 тыс. лотов).

Покупатели все чаще выбирают для приобретения проекты крупных известных компаний с широким выбором поселков, доверяя их опыту и репутации.

Спрос по направлениям и районам:

Наиболее популярные районы:

• южное напр-е: Ломоносовский р-н (47% сделок юга, 24% сделок по рынку)
• северное напр-е: Всеволожский р-н (54% сделок севера, 26% сделок по рынку).

Основной объем сделок приходится на ограниченное кол-во проектов классов «стандартное жильё» и «комфорт» в зоне постоянного проживания.

В основном домовладения приобретают во Всеволожском (44% сделок по сегменту), Ломоносовском (20% по сегменту), Тосненском и Выборгском районах (по 9% в сегменте).

Ср. бюджет сделок в проектах:

• класс «стандартное жильё» – ок. 4,4 млн руб.
• класс «комфорт» – ок. 7,5 млн руб.

В целом спрос на готовые и строящиеся коттеджи сохраняется на крайне низком уровне: общее кол-во не превышает 3 сотен сделок.

Выход новых объектов:

В целом за 2019 год на рынок поступило ок. 5,3 тыс. лотов в коттеджных поселках.

В структуре предложения новых коттеджных поселков за  2019 100% составляют участки без обязательного подряда.

В сегменте таунхаусов нет пополнения. За 2019 год — 3 проекта и 8 доп. очередей общим объемом 0,3 тыс. лотов.

Объём рынка и объем предложения:

На конец 2019 года на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в открытой продаже находится 356 коттеджных поселков , а также 27 проектов с таунхаусами.

Объем рынка коттеджных поселков[ составил 43,4 тыс. шт. Объем предложения коттеджных поселков зафиксирован на уровне 18,7 тыс. шт.

Участки без подряда составляют основу предложения в коттеджных поселках – на их долю приходится 76%.

С учетом лотов в поселках с предложением смешанной застройки (участки с подрядом и без), объем предложения участков без подряда на рынке составляет 94% от общего кол-ва нереализованных лотов.

6% лотов в предложении приходится на поселки, где предлагаются только готовые / строящиеся коттеджи или  только участки с обязательным подрядом.

Спрос

Итоги продаж 2019 г. сопоставимы с показатели предшествующего периода, в сумме было реализовано 127 коттеджей высокого ценового класса, что на 6% больше, чем в 2018 г.  Наиболее высокий прирост продаж отмечен в классе А (увеличение показателя на 52%), что произошло за счёт активного спроса в нескольких проектах, в частности в новых проектах, пополнивших сегмент в 2019 г.  В классе В было реализовано 92 лота, что на 5 коттеджей меньше, чем в 2018 г.

По итогам 2019 г. на загородном рынке высокого класса отмечена тенденция снижения среднего бюджета покупки. Так данный показатель в классе А составил около 41 млн руб., что на 13% меньше, чем в 2018 г. Средний бюджет покупки в классе В также снизился на 6% и составил около 18 млн руб. Снижение бюджета покупки связано с изменением покупательской способности и значительным количеством предложений, в результате которой потенциальные покупатели даже с небольшим размером денежных средств готовы рассматривать более дорогие предложения и демпинговать по цене.

По итогам 2019 г. на загородном рынке было реализовано 136 земельных участков в 21 посёлке, предлагающем наделы без обязательного подряда и ценой сотки от 400 тыс. руб. Увеличение показателя по сравнению  2018 г. оставило 37%. Наибольшей популярностью пользовались приближенные локации Выборгского района (Ленинское, Рощино), а также отдельные локации Петродворцового района.

Коммерческие условия:

Годовая динамика изменения средней стоимости предложения в обоих классах отрицательная. В классе А снижение показателя составило 8%, вследствие изменения структуры предложения. В классе В снижение менее значительное и составило 2% по сравнению с 2018 г., что произошло за счёт выхода в продажу нескольких новых проектов. В  конце года имели место быть различные акции и специальные предложения.

Прогноз:

Анализ результатов 2019 г. показывает, что основные показатели рынка загородной недвижимости превзошли консервативные прогнозы экспертов. В сложившейся ситуации на фоне усиливающейся на рынке тенденции смещения интереса в сторону сектора бюджетного предложения реализация проектов в сегменте дорогого загородного жилья будет происходить в рамках локаций с уже сформированным премиальным имиджем, а стоимость предложений продолжит снижаться, т.к. продолжится дифференциация предложения.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:

– Несмотря на настороженные прогнозы экспертов, в прошедшем году мы не наблюдали угасания интереса покупателей к объектам рынка загородной недвижимости. Так, запросы на загородную недвижимость, поступившие в компанию  Knight Frank St Petersburg, увеличились на 15%, по сравнению с 2018 г. Основной интерес был сконцентрирован на коттеджах в Курортном, Выборгском (ЛО) и Всеволожском районах, при этом средняя стоимость запросов составила около 70 млн руб. в объектах постоянного проживания и около 40 млн руб. в дачных объектах. Мы предполагаем, что в следующем году ситуация существенно не изменится и спросом будут пользоваться как готовые объекты, так и участки под застройку, расположенные в премиальных локациях.