По сути, загородный рынок проходит те же этапы, которые городской рынок новостроек преодолел несколько лет назад: формирование законодательной базы, стандартизация процессов и активное взаимодействие с банками.
Для девелоперских компаний основным направлением становится внедрение выверенных и стандартизированных решений. «Типовые решения (в хорошем смысле этого слова) позволяют минимизировать ошибки, оптимизировать процессы и обеспечить предсказуемый результат, — говорит Алексей Баринов, руководитель продуктового направления «ФАКТ. Коттеджные поселки». — Мы активно двигаемся в этом направлении, развиваемся сами и привлекаем к сотрудничеству компетентных партнеров, усиливая друг друга и создавая комплексный и востребованный клиентами продукт».
В модернизации рынка важную роль играют привлечение банков, развитие ипотечных продуктов, использование передовых технологий. Рынок постепенно становится все более цивилизованным. На лидерство претендуют те компании, которые умеют налаживать партнерские связи и объединять компетенции для создания более качественных продуктов.
Аналитики компании «ФАКТ.» полагают, что ситуацию на загородном рынке в ближайшие годы будут определять несколько важных параметров:
Развитие проектов комплексной застройки.
Типификация и индустриализация домостроения.
Сокращение площадей домов и участков при увеличении объемов внутренней инфраструктуры поселков.
Рост влияния уровня сервиса и эксплуатации на выбор клиентов.
Появление смешанных форматов, включающих коммерческую, гостиничную и малоэтажную инфраструктуру.
Долгосрочный тренд: учет интересов не только отдельных людей, но и сообществ при формировании инфраструктуры.
Новый курс
Эти тенденции специалисты компании «ФАКТ.» постарались воплотить в новой очереди загородного жилого комплекса «Негород Заневский».
Малоэтажный комплекс «Негород Заневский» расположился во Всеволожском районе, в 12 км от Большого Обуховского моста, севернее поселка имени Свердлова. «Негород Заневский» возводится в формате комплексной застройки с единым дизайн-кодом. Проект создан в коллаборации со строительной компанией «ФинСтрой Панель»; домовладения строятся по заводской сборно-монолитной технологии, что обеспечивает высокие темпы строительства и долговечность самих домов.
Четвертая очередь проекта вобрала в себя лучший опыт компаний «ФАКТ.» и «Финстрой Панель», а также тщательно изученные запросы потребителей и тенденции рынка.
Новая, северная часть проекта «Негород Заневский» концептуально отличается от уже практически застроенной южной части. Проезды стали шире; появились пешеходные тротуары и система зеленых дорожек, под которыми проложены коммуникации. Также в северной части поселка появится дополнительная камерная зона для жителей комплекса, созданная для спокойного времяпрепровождения и неспешных прогулок. Для активного, спортивного и шумного досуга в проекте уже реализована большая территория благоустройства.
«Улично-дорожная сеть в северной части поселка — это не стандартные внутрипоселковые проезды, а полноценные улицы с тротуарами. По ним комфортно передвигаться не только транспорту, но и пешеходам», — поясняет Терентий Журавлев, руководитель архитектурного бюро «Негород». Все активности в поселке — футбол, волейбол, праздничные мероприятия и т. д. — проходят на большой территории отдыха рядом с офисом сервисной компании.
В северной части «Негород Заневский» будет использована авторская линейка домовладений от проектного бюро компании «ФАКТ.», построенных по технологии, которую использует «ФинСтрой Панель». Одноэтажные дома с функциональной планировкой расположатся на участках до 9 соток. Они более компактны; вытянутая форма и больша́я площадь остекления создают ощущение галерейности и легкости, а продуманное зонирование дома и участка позволяют сохранить приватность.
На старте застройщик предлагает два варианта наиболее актуальных площадей: «Fn-3 Вантаа» (140 кв. м) и «Fn-4 Вуокса» (200 кв. м). В дальнейшем авторская линейка будет расширяться.
«Наша линейка домов продумана под компактные участки. Наша идея воплощается в горизонтальной застройке: с одной стороны, ты живешь за городом, у тебя есть свой небольшой участок, где ты можешь проводить время с семьей и друзьями, а с другой стороны, по насыщенности инфраструктурой поселок является полноценным жилым комплексом и может конкурировать с многоквартирными ЖК», — говорит Илья Суслов, руководитель проекта.
«В поселке предусмотрен высокий уровень сервиса: управляющая компания является неотъемлемой частью проекта. Современные клиенты отдают должное преимуществам загородной жизни в собственном доме, рассматривая это как альтернативу городским квартирам, сравнивая сервис и инфраструктуру с городскими предложениями. В связи с чем растут и требования, которым мы стремимся соответствовать», — отмечает Сергей Балуев, коммерческий директор компании «ФАКТ.».
Под влиянием банков
«Загородный рынок недвижимости меняется, — напоминает Алексей Баринов. — Мы видим перспективы в коллаборациях и объединении компетенций. Компании, которые смогут быстро адаптироваться к новым реалиям, будут укреплять свои позиции. Мелкие игроки, появившиеся на волне пандемийного спроса, скорее всего, постепенно уйдут с рынка».
По оценкам экспертов и участников рынка, ключевыми стейкхолдерами становятся государство и банки. Банковский сектор уже сыграл важную роль в развитии загородной недвижимости. Сначала банки осторожно начинали выдавать кредиты под залог строящегося жилья, затем стали операторами льготных ипотечных программ. С 1 марта 2025 года в силу вступят изменения в законодательстве, которые позволят использовать для строительства домов ИЖС семейную ипотеку — при условии работы через эскроу-счета. Эти договоры уже и сейчас используются некоторыми банками, а «ДОМ.РФ» кредитует застройщиков, при выполнении определенных условий, по ставке от 1% до 6% (аналог проектного финансирования). Аккредитованных подрядчиков становится больше.
Основные изменения на загородном рынке, которые произошли благодаря участию банков:
Рост спроса на ИЖС.
Привлечение на рынок множества новых игроков.
Увеличение доли ипотечных сделок (в сегменте коттеджных поселков класса «стандарт» и «комфорт»).
Перераспределение спроса от наделов без подряда в сторону участков с подрядом на строительство, за счет стимулирования через банковские инструменты.
Изменение средней площади домов и участков, а также требований к комплектации домов.
Отмена льгот привела к сокращению доли кредитных сделок. Но это временное явление: со снижением ключевой ставки базовые ипотечные программы снова станут доступными покупателям ИЖС. Одновременно развиваются альтернативные инструменты: рассрочка, комбинированная ипотека, трейд-ин и т. д.
ГЛАВНОЕ: покупатели загородного рынка успели привыкнуть к приличному уровню качества, к тому, что застройщики выполняют обязательства и укладываются в договорные сроки, к тому, что по качеству жизни (за исключением обеспеченности социальными объектами) загородные комплексы уже не только не уступают городским, а нередко их превосходят.
Загородный рынок недвижимости становится более цивилизованным, прозрачным и надежным. Государство уделяет этому сектору больше внимания, вводятся новые регуляции и стандарты.
