Инфраструктура по запросу

27.02.2019 Прошлый год был неплохим для загородного рынка. Успешно распродан целый ряд коттеджных поселков. Другие развиваются по плану, заключаются сделки. Но все это касается только ликвидных проектов, концепция которых четкая и адекватная, а участки обеспечены инженерными коммуникациями.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в прошлом году вывод новых объектов обеспечил 4,2 тыс. новых лотов, а продано было 5,3 тыс., то есть реальное движение рынка затрагивает лишь небольшую его часть. Сотни проектов, как и раньше, стоят невостребованные.

Сетевая зависимость

Также, по данным аналитиков, за 2018 год 44% продаж пришлись на участки стоимостью до 100 тыс. руб. за сотку, тогда как 48% — это наделы по 100–300 тыс. руб. за сотку. Следовательно, покупатели стали чаще выбирать участки с готовой инженерной инфраструктурой.

В самом деле, по словам Алексея Баринова, коммерческого директора компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки», у проектов с коммуникациями «в перспективе» никаких реальных перспектив нет.

Девелоперы загородного рынка сегодня довольно осторожны и не спешат распространяться о планируемых проектах, хотя, очевидно, что нереализованные земельные ресурсы есть почти у всех. Вложения в создание поселка всегда серьезные, поэтому должна быть стопроцентная уверенность, что предложение «попадет в спрос»: если бóльшая часть участков не распродается в течение двух лет, значит, в концепции поселка явно есть изъяны.

Цены и спрос на участки с коммуникациями, по словам Алексея Баринова, будут повышаться по мере их готовности. «Инфляция, которую мы все ощущаем на себе каждый день, по разным данным, составляет от 15 до 25%. Это отражается на стоимости материалов, доставки, строительства и, естественно, на цене участков и домов. Правда, цены на участки и дома застройщики поднимают с наступлением активного строительного сезона, когда сами начинают платить подрядчикам и поставщикам. У покупателей есть некоторый люфт, 3–6 месяцев. И банальное утверждение о выгоде покупок в несезон, в 2019-м особенно актуально, прежде всего для строящихся объектов», — говорит эксперт.

Только качественные домовладения

Постоянное удорожание строительства делает почти невозможной реализацию проектов экономкласса с коттеджами или таунхаусами. Поселки с такими объектами давно не заявлялись. Продажи домовладений идут, причем довольно активно, но в сегменте качественного загородного жилья не дешевле 8–10 млн руб. Сегодня дом с участком за 5–6 миллионов — это, пожалуй, миф.

Конкурирует ли сейчас загородный рынок с городским, сказать сложно. Скорее всего, нет. Тем более что ипотека за городом почти не развита. Конечно, есть категория клиентов, которые продают квартиру и добавляют средства, чтобы переехать за город, но в большинстве случаев речь идет о покупке участка с «инженеркой» и постепенном строительстве загородного дома при сохранении городской квартиры.

Алексей Баринов, коммерческий директор компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»

Мы в 2019 году будем строить все согласно планам. Одной из главных вех в строительстве станет запуск программы газификации в КП «ПриЛЕСный», «ПриЛЕСный 2» и «ПриЛЕСная усадьба». В этом году благоустроим КП «Кавголовские холмы» и береговую линию «Соснового пляжа». Важным вектором будет развитие как сервиса на этапе продаж, так и постпродажного обслуживания жителей поселков. Кроме того, в феврале мы запустим новую услугу: помощь в кредитовании всем клиентам рынка загородной недвижимости. 
В феврале стартовали продажи в новом коттеджном поселке «Заводные Ёлки», в планах строительство новых очередей в уже популярном КП «ПриЛЕСный 2». Возможно, запустим очереди в проектах «Любимово», «Кавголовские холмы», «Сосновый пляж».
Также у нас приобретена земля под новые большие проекты, ведутся подготовительные работы. Открытие продаж будет зависеть от рыночной ситуации. Ничто не заставляет нас торопиться с решениями.
Возможно, в 2019 году будут распроданы все лоты в коттеджных поселках «ПриЛЕСная усадьба» и «Нева-Да», а также в IV очереди КП «ПриЛЕСный».
По нашим прогнозам, спрос останется примерно на уровне 2018-го года и будет зависеть от готовности продукта. Эта тенденция будет усиливаться: покупатели станут больше обращать внимание не только на готовность, но и на качество сервиса и досуга в поселке. Мы не ожидаем скачка продаж на старте проекта. Здесь показателен наш КП «ПриЛЕСный 2», спрос на который вырос в несколько раз, когда мы построили коммуникации, а дома стали заселяться.

Артем Чесноков, руководитель проекта КП «Сувантоярви»

На этот год в нашем коттеджном поселке запланирована внутренняя разводка (СМР) по магистральному газу и техническое присоединение. Намечено также оформление не только береговой зоны, но и водной глади, усиление охраны, завершение второго пляжа с отсыпкой песком, укладка покрытия на футбольном поле и спортивной площадке с тренажерами. Все остальное у нас готово. Также совместно с администрацией планируем ремонт дороги в Удальцове, область выделила на это 10 млн рублей.
Новые поселки выводить в продажу пока не собираемся, поскольку придерживаемся стратегии: сделай одно, потом берись за другое.
Завершить продажи в КП «Сувантоярви» думаем максимум через полтора года. Темпы продаж позволяют говорить о том, что мы на верном пути. С 1 марта будет плановое повышение цен от 5 до 10%.
Вообще прогнозы на 2019 год у нас очень хорошие. На руку загородному рынку и повышение цен на городское жилье, и дефицит земли. Но цены будут расти только на участки с инженерными коммуникациями — люди готовы платить за введенные сети, а не за обещания. Из-за этого можно прогнозировать перераспределение спроса. Думаю, что часть покупателей вместо второй квартиры приобретут загородную недвижимость.
По моим наблюдениям, многие стали понимать, что жить в лесу или прямо на берегу некомфортно. Комфорт прежде всего.

Диана Буровцева, руководитель отдела маркетинга УК «СТИНКОМ»

Мы уделяем достаточно внимания всем своим проектам — все зависит от поставленных задач в определенный период.
Так, в коттеджном поселке «Гармония» планируем развивать социальную структуру, в частности общественные зоны, как и заявляли ранее. Все инженерные сети в этом поселке построены и сданы. При наличии дополнительных средств планируем строи­тельство дорог — замену покрытия.
Намерены начать активные продажи в поселке «Заозерье 2», там завершены предварительные работы, ждем, когда сойдет снег. Интерес к этому поселку очень высокий.
В течение 2019 года предполагаем продать все участки в «Заозерье 2», а также сохранить динамику продаж в «Гармонии».
Взаимодействие с банками по вопросам ипотеки для нас не очень актуально, так как наши покупатели приобретают готовый продукт, зная, во что вкладывают средства.
По нашим прогнозам, цены на землю с инженерными коммуникациями сохранятся или незначительно вырастут (спрос на такие участки тоже будет стабильный или повысится).
Цены на участки без подготовки могут упасть, так как в кризис у собственников не хватает средств на их освоение, а значит, они поступят в продажу.
Однозначно, дальновидные покупатели предпочитают участки с готовой инженерной инфраструктурой. Покупатели участков без инженерных коммуникаций должны понимать, что им придется вкладывать в них дополнительные, зачастую немалые, средства и силы.