Итоги июня: загородный рынок штормит, ИЖС на подъеме, пандемия как драйвер продаж

Коронавирусная пандемия вернула на загородный рынок высокий спрос. Хотя и не решила на этом рынке существующих проблем. Июнь, впрочем, также оказался успешным для девелоперов. Так что поводов говорить о проблемах особо нет.

С начала года загородные девелоперы фиксируют высокий спрос и продажи. Но причина – не в программах государства и инициативах чиновников по развитию частного домостроения. Интерес к загородке подогрел режим самоизоляции и страх его повторения в ближайшем будущем.

Строительный подъем

Официальная статистика рапортует о рекордах на рынке ИЖС в Ленобласти. По данным регионального Росреестра, за полгода количество новых домов, построенных на участках, выделенных под ИЖС, составило 2703 (в 2019 году – 2256) и выросло на 20%. При этом выросла и общая площадь ИЖС на 30% и в 2020 году составила 390 095,7 кв. м (в 2019 году – 300 649,7 кв. м).

По садовым домикам Росреестр фиксирует сокращение регистраций, почти 5 раз: с 8,5 тысяч в прошлогоднем полугодии до 1,8 тысяч в нынешнем. Такой спад, а точнее рекордные цифры прошлого года объясняют специалисты Росреестра тем, что планировалось окончание дачной амнистии (ее продлили до 1 марта 2021 года). Формально не все эти дома входят в статистику по вводу жилья. Петростат за январь-май (июньских данных пока что нет) включил в свои цифры по вводу жилья только 209 домов, построенных в садоводствах.

У загородных строителей сейчас горячая пора, сезон, так что можно предположить, что действительно загородная стройка в регионе активизировалась и к концу года будет показан неплохой результат. Тем более на фоне падающей активности застройщиков, специализирующихся на многоэтажке. Почему так растет ИЖС-строительство, внятно объяснить ни чиновники, ни эксперты не могут. Да и сами цифры статистики вызывают вопросы. 

Спрос на коронавирусе

Загородные девелоперы (правда, большая часть их продукции не попадает в официальную статистику по ИЖС) подтверждают выросший интерес к загородной недвижимости. «Пандемия сыграла на пользу девелоперам на загородном рынке. Количество сделок и суммы поступлений со 100-процентной оплатой примерно в два раза превышают показатели прошлого года», – говорит Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки». «Так, план продаж нашего КП «Огоньково» выполнен за три месяца. Это притом что поселок выведен в продажу в апреле, а первая сделка прошла в мае, – отмечает он. – В июне ажиотажный спрос немного снизился, но он все равно остался выше уровня прошлого года». По его словам, такой спрос изменил планы компании по выводу на рынок новых участков и строительству – пришлось нарастить темпы.

«Как известно, продажа – это заключительная, финальная, часть спроса. Спрос формируется из месяца в месяц очень резкими скачками. Но перед спросом как таковым есть интерес – вот как раз интерес, как ни странно, очень постоянен, – говорит управляющий КП «Сувантоярви» Артем Чесноков. – Большое количество кликов и просмотров. Но от интереса до спроса проходит примерно 2-3 недели, а от спроса до продаж еще 2-3 недели. Поэтому при текущей ситуации очень важно сохранять стабильность рекламных действий и не падать в объеме производств работ в самом поселке». По его словам, в июне как раз резко упал именно спрос, что сказалось на самих продажах. «Спрос появился только к 20 числам, и это дало свои плоды в конце июня, за последние 10 дней продажи мгновенно выросли и продолжились до начала июля, где опять ушли в зону даже не спроса, а интереса. Важно в такой ситуации очень чутко это все чувствовать и отслеживать», – замечает Артем Чесноков.

Девелоперы отмечают не только высокий спрос и процент выхода на сделку. Растет интерес к дорогим участкам в качественных локациях и проектах. «Сделки июня все исключительно в премиум-зоне и только с рассрочкой по минимальным взносам», – отмечает Артем Чесноков.

Аналитики Экспертного бюро «Сперанский» «дорогой» тренд фиксируют уже не первый месяц. «По данным нашего информационного обмена, в июне девелоперы отчитались о 197 сделках. Это уровень продаж 2014-2015 годов. Было продано 185 участков, 5 коттеджей и 7 секций. При этом выручка поставила абсолютный рекорд за 10 лет наблюдения - 837 млн рублей. Граждане кинулись скупать дорогие объекты. Средняя цена проданной сотки установила новый рекорд – 279 тыс. рублей за сотку», – комментирует итоги июня руководитель Экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.

Сергей Балуев также считает, что спрос на дорогие участки растет: «У нас есть дальний проект «Сосновый пляж», который расположен возле озера Пионерское в Выборгском районе Ленобласти. На первой береговой линии все участки проданы. Ценник – от 4 млн рублей. Также ушли довольно быстро последние участки в КП «Отрадная бухта» ценой 5-6 млн рублей». Кроме того, отмечает эксперт, потихоньку повышается интерес к завершенному продукту (участок с подрядом, готовый дом). Но пока среди клиентов нет понимания, какой должен быть дом для постоянного проживания и сколько он должен стоить.

Поселочный дефицит

Несмотря на высокий спрос загородный рынок испытывает дефицит в хороших, качественных проектах, говорят участники рынка. «Товарные запасы «подъедаются» – и у нас и у наших коллег, – отмечает Сергей Балуев. – Девелоперы не успевают выводить на рынок качественные проекты. Появилось множество частных массивов с нарезкой на участки, без должной инфраструктуры. К сожалению, клиент не всегда тщательно изучает проект и покупает на ажиотаже некачественный продукт».

«Потребитель в целом знает, что хочет, но все еще «грязный» рынок загородного жилья портит отношение к действительно хорошим проектам, – отмечает Артем Чесноков. – Очень много завышенных цен на вторичке и разных непонятных «тем» с землей. Все это, конечно, приводит в итоге к разочарованию и недоверию потребителя. Но, на мой взгляд, это пройдет через год-два. Более того, самих поселков станет меньше, так как перевод земли в статус для дачного строительства из лесфонда наконец закрыли – это создаст верное понимание о реальных, чистых объектах».

Новые проекты в июне

Летом не случилось взрывного роста нового предложения на рынке. Новичков практически нет. Занятно, что девелоперы начали осваивать новый формат – апарт-поселков с программами доходности. В Петербурге апарт-отели для сдачи в аренду уже развиваются несколько последних лет, но в Ленобласть эта концепция не выходила.

Компания «Первый Базис» запустила продажи коттеджей в КП Hugge Life Country Club, который расположен на 41-м км Выборгского шоссе, в Выборгском районе Ленобласти. Проект включает в себя 54 двухэтажных коттеджа в стиле barnhouse площадью от 62 кв. м. На территории КП проложены велодорожки, работает система контроля доступа, Wi-Fi. В числе собственной инфраструктуры — банкетный зал, детская площадка, ресторан, сауна, спа, верёвочный парк. Проект позиционируется как апарт-отель – для проживания или сдачи в аренду с гарантированной доходностью до 12%. Минимальная цена – 6,1 млн рублей.

Ранее в мае во Всеволожском районе вблизи поселка имени Морозова Sajva development group вывела в продажу апарт-поселок «Лес и пляж». Всего проектом предусмотрено 28 участков ИЖС. Девелопер предлагает модульные дома ценой от 6 млн рублей собственного производства. В поселке работает управляющая компания, через которую можно сдавать свою недвижимость в аренду. Никаких дополнительных услуг (гостиничных) не заявлено, кроме частной дороги к Ладожскому озеру.

Кроме апартаментной направленности оба новых поселка похожи еще и тем, что на официальных сайтах нет никакой документации по проекту.

Акции июля

Компания «ФАКТ. Коттеджные поселки» предлагает в июле скидку до 14% на участки во всех своих проектах при стопроцентой оплате или в ипотеку. Так, участок №85 в КП «Кавголовские холмы», который располагается во Всеволожском районе Ленобласти, стоимостью 2,44 млн и площадью 13,3 сотки обойдется в июле в 2,2 млн. За участок №201 площадью 13 соток в КП «Ульяновка» по акции можно заплатить 1,88 млн рублей вместо 2,09 млн. КП «Ульяновка» реализуется в поселке городского типа Ульяновка в Тосненском районе.