Ключевой вопрос ипотеки - «Пора ли паниковать?»

25.09.2018

На ипотечном рынке легкая паника. Все уже привыкли, что проценты по ипотеке только снижаются, а тут, после повышения ЦБ ключевой ставки, оказалось, что они вновь могут начать рост. Эксперты, впрочем, спокойны — и под 14% годовых ипотеку брали активно, а сейчас — 9%.

Правительственные чиновники уверяют, что, да, ставки могут поползти вверх, но этот рост - явление временное, чуть ли не сиюминутное. Верить в оптимистичные прогнозы в нашей стране могут позволить себе немногие Еще живы те, кто помнит 2009 год, когда рынок ипотеки, активно развивающийся, вдруг практически исчез. Вместо 656 млрд рублей в 2008 году, выданных в качестве ипотечных кредитов, в 2009 году было выдано ипотеки в четыре раза меньше - всего 152 млрд, а ставки с 10% годовых поднялись до 14% и выше. Причем многие эксперты в 2008 году рьяно утверждали, что кризис, который начался в США, никоим образом не скажется на отечественном ипотечном рынке. Сказался. Сейчас ситуация иная, но будущее не менее туманно. Так что дружно читаем «Путеводитель по галактике для путешествующих автостопом», на обложке которой, если помните, было написано: «Без паники».

Золотая осень

Статистика наглядно показывает, что снижение ставки по ипотеке сопровождалось ростом количества выданных кредитов (см. график) и, наоборот, повышение ставки снижало объемы кредитования. Причем ключевая ставка не всегда влияла на эти процессы. Государство в 2015 и 2016 годах субсидировало ставку по ипотеке до 12% годовых, без подобной поддержки заемщикам пришлось бы платить за ипотеку по рыночной кризисной цене, которая достигала 20% годовых. Таким образом даже при значительном ухудшении ситуации на финансовых рынках, росте инфляции государство уже имеет готовые решения по сохранению ипотечных ставок на доступном для заемщиков уровне. Тем не менее в конце августа «Райффайзенбанк» повысил ставки по программам кредитования жилья, в частности с 9,25—9,5% до 10,49% на покупку квартир в новостройках. Банк «Санкт-Петербург» - с 10—11% до 10,5—11,5%. Скорее всего в ближайшее время другие банки последуют их примеру. Как отмечает наш эксперт, пока можно лишь констатировать, что период снижения ставок завершен и в обозримой перспективе средняя ставка по ипотеке будут находиться на уровне 9% годовых. Будет ли увеличиваться ключевая ставка в дальнейшем, эксперты сказать определенно не могут. Сентябрьское повышение было для многих неожиданным - 95% респондентов, опрошенных Bloomberg и Thomson Reuters, ошиблись в своих прогнозах, будучи уверенными, что регулятор не будет менять ставки. Впрочем, 26 октября состоится следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки.

Снижение ипотечной ставки в течение двух с половиной лет. Видимо, этот цикл закончился. Падать больше некуда.

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»: Безусловно, в своей работе на рынке кредитования частных лиц банки очень внимательно отслеживают размер и динамику ключевой ставки ЦБ РФ. Недавнее решение Банка России, пусть и на минимальную величину, поднять ставку стало неожиданным для большинства аналитиков и пока никак не отразилось на работе банков на рынке ипотеки. Пока можно лишь констатировать, что период снижения ставок завершен и в обозримой перспективе средняя ставка по ипотеке будут находиться на уровне 9% годовых. И даже если ярко выраженный лидер этого рынка – «Сбербанк»– завтра объявит о повышении процентных ставок по ипотеке, не факт, что его примеру сразу же последуют другие игроки. Конкуренция на этом рынке крайне высока, и такая ситуация будет для многих игроков прекрасной возможностью увеличить число клиентов и размер кредитного портфеля. Что касается банка «Открытие», то мы совсем недавно, в конце августа понизили ставки по ипотечным кредитам, в результате чего по целому ряду программ заемщики могут оформить у нас ипотеку по ставкам ниже 9% годовых: ежедневно мы заключаем ипотечные сделки и по ставке в 8,7% годовых, и даже по ставке 8,5% годовых.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: Центробанк впервые с кризисного 2014 года поднял ключевую ставку на 0,25 пунктов, до 7,5%. Данная ставка будет действовать до конца октября. В связи с этим банки, скорее всего, подвергнут пересмотру размер ставок по ипотеке в сторону увеличения. Рост ставок начался еще с начала сентября. Так, «Совкомбанк» увеличил ставку с 9,4% до 10,4%, «Промсвязьбанк» повысил на 0,4% - 0,5%, «Райффайзенбанк» повысил в среднем на 1%. 27 сентября ожидаем повышение ставок по Дом.РФ в среднем на 0,5 п.п. по программе «Приобретение жилья на первичном рынке». То есть разговоры о том, что если квартирный вопрос стоит, то его надо решать сейчас, были не просто маркетинговым приемом. Пока существенного повышения еще не случилось, а выбор квартир еще есть. 

Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»: Повышение ставки по ипотеке вряд ли снизит покупательский спрос. Мы прекрасно помним 2014-й год, когда росла процентная ставка. Страх, что она продолжит расти, стимулировал дольщиков брать ипотеку даже под 14%. Так что спрос на недвижимость не снизится, а ипотека по прежнему останется одной из самых комфортных форм оплаты. Тем более что инфляция и другие экономические факторы с каждым годом фактически снижают ежемесячную кредитную нагрузку на покупателя. Пока мы видим, что интерес к ипотеке стабильно растет. Это следствие изменений в кредитовании загородной недвижимости – ипотека на земельные участки стала доступнее, а ставка к лету 2018 года снизилась до минимальных значений. Кроме того, мы усовершенствовали сервис продаж в нашей компании: в штат принят кредитный специалист и внедрены технологии электронных регистраций сделок. По сравнению с 2017-м годом количество сделок с привлечением заёмных средств в нашей компании выросло в 3 раза. За последние полгода доля сделок с ипотекой увеличилась на 15% и составила около 30% от общего количества.