Малоэтажное строительство – балтийские диспропорции

Диспропорции чудовищные, но их просто объяснить – федеральное образование объединяет одиннадцать субъектов, большая часть относится к таежным и арктическим природным зонам с небольшими городскими образованиями. Плотность населения – чуть больше 8 человек на квадратный километр.

Чем живет округ, и на какие средства строит жилье? Например, для целого рядя регионов, лесообрабатывающая промышленность является ключевой частью экономики, занимая до половины рынка древесины европейской части России. Также в округе сосредоточено около 19 % российских запасов алмазов и никеля, более 70 % запасов апатитов, почти 78 % запасов титана, 20 % минеральных вод, 45 % бокситов, есть еще уголь, нефть и газ.

Столица округа – вотчина госкорпорации «Газпром» и её дочки – «Газпром нефти». Ленинградская область (г. Кириши) – место, где расположен второй по величине в России НПЗ, принадлежащий «Сургутнефтегазу». А еще Калининград – хорошо датируемая российская кость в горле Евросоюза.

По обыкновению российских традиций последних десятилетий, несмотря на колоссальные запасы и возможности регионов, основные финансовые потоки сосредотачиваются в столицах. И большинству регионов Северо-Западного округа креативить на тему малоэтажного и малоэтажного многоквартирного жилья не приходиться. Преимущественно речь идет об относительно небольших городах, с крайне и искусственно ограниченными возможностями для роста.

Калининград. EcoCity

Поэтому основные коллизии разворачиваются сегодня на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области, или Санкт-Петербургской агломерации, и в Калининградской области – где на самой маленькой территории округа имеется приличное количество городов и европейские традиции капитального малоэтажного жилья.

Итак, в целом по стране по вводу жилья в 2017 году СЗФО занял 4 место – более 8 млн 878 тысяч квадратных метров или 100,2% относительно показателей 2016 года. То есть, роста нет, но и падения, к счастью, тоже.

По регионам картина более неоднозначная – очень резкие перепады. Так, Карелия ввела всего чуть более 202 тысяч квадратных метров, или 68,9 %. Новгородская область – 231,6 тысяч или 64%. Калининградская область – 902,4 тысячи, или 74,7%. Зато Архангельская область – 409,8 тысяч, или 112% (вкл. Ненецкий авт. округ). Общий ввод жилья в Псковской области в 2017 году по отношению к 2016-му снизился на 25,7%.

Бодрый прирост отмечен в Санкт-Петербурге – более 3 млн 536 тысяч или 113,5% и Ленинградская область – более 2 млн 620 тысяч или 120,7%.

Какова ситуация с индивидуальным жильем? Из общего объема больше всего построено (как и ожидалось) в Ленинградской области.
По словам Михаила Москвина, заместителя председателя правительства области:

«В 2017 году в области введено 2,62 млн кв. метров жилья. Для нас это абсолютный рекорд. Из них объекты ИЖС площадью 690 000 кв. метров. Мы предполагаем, что в этом году тоже будет рекорд. С января по март уже сдано 1,191 млн кв. метров, из них в многоквартирных домах – 837 000 кв. метров, а в объектах ИЖС – 354 000 кв. метров. Это на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. План ввода в 2018 году составляет 2,2 млн кв. метров, то есть он уже выполнен почти на 53%».

«СолнцеPARK»

Судя по всему, успехи региона настолько велики, что власти области намерены и вовсе законодательно отказаться от высотной многоквартирной застройки. Сейчас под многоэтажную застройку в районах, примыкающих к городу, «зарезервировано» 20 млн метров. Этого хватит на 10-15 лет строительства.

По словам ленинградского губернатора Александра Дрозденко: «В зоне особого градостроительного регулирования (Мурино, Новодевяткино, Бугры) будем строить политику исходя из того, что размещать только малоэтажное строительство и уходить от высотного. Хватит нам строить высотки. Запретительные меры должны жестко действовать в ближайшие 10 лет, иначе мы потеряем территорию».

Однако динамика строящегося жилья продаж пока не в пользу Ленинградской области – в первом квартале 2018 года в Петербурге продажи увеличились на 55%, а в области сократились на 13%. В среднем по петербургской агломерации продажи за год поднялись на 18–20%.

По информации консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» – в конце 2017 года на продаже стояли объекты в 324 (!) коттеджных поселках, плюс 38 дополнительных очередей, и 37 проектов таун-хаусов, с плюсом шести очередей. При этом средняя стоимость готовых домов (и участков с подрядом) за год снизилась в эконом-сегменте на 0,9%, в комфорт-классе на 9,3%, в элитной категории на 14,7%. То есть, спрос падает.

По информации экспертов бюро «Сперанский» – 32 девелопера готовы уйти с рынка, распродав имеющиеся объекты. Это треть девелоперов.

Как отмечает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»: «Это не смещение покупательской активности из области в город, это движение спроса в пользу более качественных проектов. Разделение проектов на «городские» и «областные» становится все более условным: они расположены в одной агломерации. Но в объектах, административно относящихся к Ленобласти, цена «квадрата» традиционно ниже. Это создает определенный синергетический эффект и обеспечивает высокий уровень спроса на квартиры в жилых комплексах на границе города и области».

Вячеслав Заренков, генеральный директор Группы «Эталон»: «Отток спроса из Ленобласти в город мы наблюдаем давно. Покупателям сегодня более интересна недвижимость в развитых районах, особенно в тех, что граничат с историческим центром. Нужно непрерывно диверсифицировать портфель проектов, чтобы предлагать востребованный на рынке продукт».

«Образцовый квартал»

Сергей Балуев, директор по продажам «ФАКТ. Коттеджные поселки», предлагает следующий рецепт оживления: «2017 год показал, что высоких результатов можно добиться не только нововведениями в строительстве и коммуникациях, но и использованием высоких стандартов в службе сервиса, постпродажном обслуживании. Необходимы новые подходы в управлении поселками: организация досуга, приближение уровня обслуживания УК к городским элитным комплексам».

А что же в сегменте, на который мы так часто обращаем внимание в наших обзорах – малоэтажном многоквартирном жилье? Которое по-прежнему законодательно никак не входит в какие-либо терминологические рамки, но в последние 3-4 года является очень твердым трендом практически во всей России. Отметим, что многоквартирное – понятие условное: речь идет о домах от двух и более квартир в одном доме.

Сегодня в Ленинградской области выданы разрешения на строительство 8,8 млн кв. метров жилья, это 213 000 квартир. Из них в малоэтажных комплексах – 618 000 кв. метров или 7,7%. По цене небольшой частный дом в организованном коттеджном поселке сопоставим с 2-3 комнатной квартирой в малоэтажном многоквартирном комплексе также организованного поселка на лоне природы или однокомнатной квартиры бизнес-класса в Петербурге.

Предложение в таких сельских квартирах заманчиво – жильцы избавлены от издержек эксплуатации частного дома, при этом живут в более тихом и экологичном месте, в отличие от городской квартиры. Удаленность от города – не более 20 километров.

Всего в области сейчас реализуется 11 проектов малоэтажных многоквартирных комплексов, из которых два считаются проблемными («Чудная долина» от застройщика «Ваш дом» и «Троицкая гора» от компании «Олимп»).

Кажется, что «проблемных» немного. Нет, это много!

В целом, этот сегмент потенциально больше подвержен мошенничеству или фатальным ошибкам, так как подобные проекты имеют упрощенную регистрацию, не требуют прохождения экспертизы, а значит – за проект могут взяться не очень опытные застройщики.

Генеральный директор компании «Патриот-Нева» Наталья Иванова отмечает: «Всего несколько лет назад малоэтажные жилые комплексы, во-первых, были небольшими, а, во-вторых, возводились малоизвестными застройщиками, для которых такие проекты были зачастую первыми шагами в девелопменте. В силу этого большинство проектов были неудачными из-за локации, неверного инфраструктурного наполнения, проблем с инженерией или даже просто неправильного позиционирования».

«Щегловская усадьба»

Тем не менее, формат устоялся и сегодня можно выделить проекты в самых различных ценовых сегментах, которые реализуются успешно: дома строятся, квартиры покупаются. Так, компания «Росстройинвест» возводит «Золотые купола». Группа Navis строит поселки «Щегловская усадьба», «Итальянский квартал», «Шотландия».

Также можно отметить ЖК Yolkki Village, комплексы «Неоклассика», «Неоклассика-2», «Пушгород», «Образцовый квартал» и «Образцовый квартал-2» в составе проекта «На Царскосельских холмах», МЖК «Планетоград», «СолнцеPARK», EcoCity, МЖК Esper Clab, «Новое Сертолово», Mistola Hillsty, «Чудеса света», «ЗемлЯнино», «Альпийская деревня», Duderhof Club, «Лахта Парк», «Жемчужный берег» и т.д.

При этом размер прибыли в малоэтажке ниже, чем в высотном строительстве, но сегмент относительно стабилен, и, по мнению, экспертов – будет развиваться. В том числе, с учетом, потребителю сегодня мало получить квадратные метры – ему необходима среда, поэтому область ждет новых все более интересных проектов.