Обманчивая весна

То потеплеет, то снова туман и холодная морось.
На рынке загородных объектов примерно та же картина.

Ситуация по итогам I квартала: предложение — практически на прежнем уровне, спрос капризен, но в целом получше, чем год назад.
На рынке петербургского региона сейчас представлены 316 коттеджных поселков (на четыре больше, чем год назад) и 34 проекта с таунхаусами (минус два). Всего в продаже — 19 100 участков и домов, 2100 секций в ТХ (кстати: на 9,1% меньше, чем год назад). При этом почти 95% предложения — участки без подряда.
Спрос: по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за
I квартал реализовано 1200 лотов (участков, домов, секций) — на 12% меньше, чем в IV квартале 2017-го, но на 12% больше, чем в I квартале 2017-го.
Объектов в новых проектах выведено на 38% больше, чем за тот же период год назад.
Средняя стоимость объектов в коттеджных поселках за год практически не изменилась, в ТХ — снизилась.
Доля непроданных лотов в коттеджных поселках за первые три месяца незначительно выросла и сейчас составляет 51,9%. Это, в принципе, нормальный баланс. Однако настораживает то, что уже выставленных в реализацию лотов рынку хватило бы на четыре года — без вывода новых проектов.
Для сравнения можно привести показатели московского региона. Общий объем предложения — 52 600 лотов (коттеджи, участки, секции), из них участки без подряда — 44 233 (84%). Данных по количеству сделок нет, но аналитики уверенно говорят о последовательном снижении спроса начиная с 2008 года. Оптимальный для продажи подмосковный объект: коттедж комфорт-класса площадью до 150 кв.м, находящийся в 30–40 км от Москвы, по цене не выше 7 млн рублей… Желательно — в поселке
с готовой инфраструктурой. Стоит учесть, что столичный рынок был перегрет куда сильнее петербургского.
Но вернемся на север.
Рост доли участков без подряда обусловлен увеличением такого предложения в поселках смешанного формата, где предлагают и готовые дома, и подряд, но не возражают, если покупатель решит строиться самостоятельно. Такая схема — свидетельство кризиса. (На подъеме девелоперы чаще начинают баловаться жесткой концепцией, вводить ограничения по стилю и материалу и т.п.)
За первый квартал, по сведениям «Петербургской недвижимости», в продажу вышли 10 новых коттеджных поселков — 1300 лотов. Почти на 40% больше, чем появилось на рынке в январе-марте
2017-го. Но вроде ничего страшного: сколько купили — столько и вывели. Опять же показатель сбалансированного рынка. Если не учитывать, что покупают у одних компаний, а выходят с новыми проектами другие.
Структура продаж практически не изменилась. Доля участков без подряда — 81,9% (плюс 4% к I кварталу 2017-го). Реализация готовых коттеджей и участков с подрядом — 6,5% (без изменений). Таунхаусы — 11,5%, на 3,7% меньше, чем год назад.
В сегменте таунхаусов — спад. В первом квартале застройщики вывели на рынок один новый проект и две очереди в запущенных ранее комплексах, всего 160 штук. А продали — 140 секций.
«В формате таунхаусов сохраняется тенденция к сокращению уровня спроса, —
отмечают аналитики КЦ “ПН”. — За первый квартал 2018-го зафиксирован антирекорд — минимальное количество сделок за несколько последних лет…»
Динамику цен можно посмотреть в таблицах. Экспертные оценки — ниже. По оценкам редакции «Пригорода», рынок поворачивается от мифов и грез к суровой реальности. И этот разворот будет определять рыночную ситуацию ближайшие лет, по крайней мере, шесть. Переезд «Газпрома» в Петербург не делает погоды на загородном рынке.
И возвращение в Россию высланных из Лондона дипломатов тоже вряд ли добавит клиентов девелоперам. (См. интервью с Алексеем Потаповым в этом же номере.) «Национализация элит», замораживание капиталов по всему миру из-за санкций или просто в силу утраты доверия
к российским активам не прибавят денег в загородном строительстве.
Состояние рынка определяют доходы среднего класса — «капитанов» мелкого и среднего бизнеса, менеджеров частных и государственных корпораций и чиновников второго-третьего эшелона, состоявшейся богемы — в общем, людей, талантом, упорством и отсутствием брезгливости добившихся кое-какого достатка. А еще важнее — их уверенность в завтрашнем дне. В том, что банк, где они держат счета, не лопнет. Что поставщики не подведут, а заказчик рассчитается за выполненные работы. Что люди в погонах не придут и не отнимут бизнес, упрятав владельца за решетку по вздорному обвинению…
Вот с этим пока проблемы. И, похоже, надолго.

Артем Чесноков, девелопер КП «СувантоЯрви»:
– Рост закономерен: начало сезона, нормальное оживление рынка и спроса. Звонков и заявок стало больше. У нас за апрель визитов и обращений больше, чем в феврале и марте вместе взятых. Впрочем, полагаю, статистика звонков и сделок будет существенно отличаться от фирмы к фирме. По нашим наблюдениям, многое зависит от гибкости компании, от готовности вносить изменения в типовой договор, ориентируясь на запрос конкретного клиента.
Большое значение имеет статус продаваемого объекта. Мы, например, в пакет документов включаем: постановление о согласовании Проекта организованной застройки, постановление о присвоении территории статуса ДПК, постановление о присвоении названий улицам и полицейского адреса участкам; кадастровый паспорт на участок; ТУ и проект на электричество и газоснабжение…
Продажа участка без подряда — нормальный рыночный сегмент. Собственники не заинтересованы затягивать стройку, и мы получаем рост строительной активности по мере развития поселка. А заставлять кого-либо строиться с компанией, которую выбрали за него, — не наша история. Зачем ограничивать людей в выборе?
Сегмент таунхаусов в нашем регионе не прижился. Либо это дешево, некачественно и в плохом месте, либо это дорого, и тогда в таком формате нет особого смысла — можно построить неплохой дом за те же деньги.

Дмитрий Новосельцев, председатель правления «1-й Академии недвижимости»:
– Причины роста очевидны. В марте-апреле 2017-го ключевая ставка составляла 9,75%. В марте-апреле 2018 года — 7,25%. Снижение ставки оказывает существенное влияние на рост сделок
с ипотекой и соответственно улучшение показателей объемов продаж.
Серьезной проблемой остается значительная доля участков без подряда. Такой подход превращает коттеджные поселки в «шанхай». Кроме того, частники, начиная самостоятельно строить дом, сталкиваются с недобросовестными компаниями. В результате теряют деньги или получают дома низкого качества. При этом компании, торгующие участками без подряда, фактически создают ситуацию демпинга на рынке и замедляют продажи участков с подрядом в поселках более высокого уровня.
Однако это реальность, хотя и неприятная. И рынок, скорее всего, пока станет расти именно за счет сегмента участков без подряда как наиболее востребованного.
Ситуация будет сохраняться до тех пор, пока не начнут расти реальные доходы населения. Кроме того, свободной земли на продажу еще много, девелоперы не ставят задачи «выжать» по максимуму
с каждого гектара, а предпочитают работать на обороте.
Интерес к таунхаусам падает по разным причинам. Иногда — из-за не самой удачной локации. Особенно если за ту же цену можно найти небольшой домик с участком, но лучше расположенный, ближе к городу. Далеко не везде и не всегда юридически безупречно оформлена земля под таунхаусами. Есть предложения, где участок не в собственности, а в долгосрочной аренде. Это не всех устраивает.

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории»:
– Рост спроса в первом квартале вряд ли можно считать долгосрочной тенденцией. Снижение интереса к загородным объектам обусловлено общим падением уровня доходов населения. В такой экономической ситуации многие граждане выбирают понятный формат: купить участок (иногда здесь присутствуют и мотивы сбережения накоплений), а когда-нибудь потом, когда будут средства, построить на нем загородный дом. Фактически это формат рассрочки. Другой вопрос — достаточно ли этого спроса (4500–5500 сделок за год в организованной застройке) для поддержания на плаву девелоперских компаний?
На мой взгляд, рынок расслаивается. Есть группа фирм, продающих «нарезку». (Как вариант: ликвидация земельных остатков.) Доходы мизерные, но и затрат почти никаких: зарплата сторожа, он же — менеджер по продажам; такие компании не то что в подведение электричества, даже в межевание стараются не вкладываться. У них иногда покупают — потому что дешево. Если подведено электричество, какие-никакие дороги и выполнено ограждение (а иначе провода унесут), — это уже инвестиции. Чтобы оправдать затраты, надо вкладываться в рекламу, в продажи, содержать офис… Нужны обороты — хотя бы от 50 млн рублей в год. Значительная часть таких компаний балансирует на грани выживания. Особенно если локация проектов не самая удачная…
Третья группа — самая малочисленная.
В нее входят эффективные компании, которым на продажах удается «отбивать» не только текущие расходы, но и вложения в инженерию и обустройство.
Вторая заметная тенденция — снижение интереса к таунхаусам. В этом сегменте к снижению общего уровня доходов добавляются специфические проблемы: размывание «среднего класса». Таунхаусы и были рассчитаны на таких людей, с ограниченными средствами, но и с претензиями на лучшую жизнь: почти как в собственном доме. Если бы преобладали позитивные тенденции, то мы увидели бы постепенный рост качества, рост требований к инфраструктуре таких проектов. К сожалению, пока
в эконом-сегменте наблюдается обратный процесс. Секция обычно просторнее квартиры за ту же цену. Но зато с массой проблем: статус, регистрация, доступность, инфраструктура… Так что все логично.

Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– Приличные результаты I квартала 2018 года были прогнозируемы. Прирост числа новых проектов — реальная тенденция: есть спрос, есть возможности и неосвоенные территории, следовательно, появляются и новые предложения.

По итогам первых трех месяцев 2018-го (в сравнении с прошлым годом) мы зафиксировали: количество сделок незначительно снизилось, в среднем на 5%, но на 27% увеличилась средняя стоимость. Это связано с переориентацией спроса на поселки высокой степени готовности. Клиент готов вкладывать больше, когда есть гарантии, видны реальные результаты и темпы работ застройщика. Кроме того, положительная динамика объясняется возросшим интересом к ипотеке:         на рынке загородной недвижимости можно найти предложения со ставками от 9,5%.