Перспективная недооценка

На загородном рынке — избыток предложения и явная нехватка спроса. Выбирать можно более чем из 20 000 участков и домов в 375 поселках. Кажется, девелоперы уже освоили все перспективные места и закоулки. Или нет?
Остались в Ленобласти перспективные, но недооцененные зоны? Где, какие? Что сдерживает их развитие? На каких направлениях будет повышенный спрос на дома лет через пять-семь? Как меняется «порог доступности»: каково расстояние, которое не смущает петербуржцев для поездок на уик-энд? И какая дистанция приемлема для ежедневных поездок на работу?

Александр Порывакин, директор департамента девелопмента компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– Мест осталось немного, и они на вес золота. Почему? Первая причина — это большое число недостроенных и замороженных проектов. Такие «соседи» ухудшают картину окружения, вызывают много вопросов и опасений у клиентов. Это негативно влияет на спрос. Вторая причина — большинство потенциально интересных массивов в данный момент принадлежат собственникам, которые покупали их за доллары до кризиса 2008 года. Сейчас им психологически тяжело продавать свои активы в «убыток».
Кроме того, потенциал привлекательности территории сильно зависит не только от расстояния, но и от транспортной доступности: реконструкции и увеличения пропускной способности загородных трасс, развития сети общественного транспорта и особенно железнодорожного сообщения.
По моему мнению, перспективным в предстоящие пять лет станет Московское направление, в частности, северная часть Тосненского района (ближе к Петербургу). Причина — близость завершения строительства Скоростной платной автомобильной дороги (СПАД).
Благодаря реконструкции трассы «Скандинавия» более интересным становится Выборгское направление, где давно не запускались новые проекты на небольшом расстоянии от города. Существующие поселки представлены либо бизнес-классом, либо старыми садоводствами. Причем в обоих вариантах привлекательные лоты давно проданы.
Я думаю, что в ближайшие десять лет мы по-новому посмотрим и на Всеволожский район. Будет построен Восточный скоростной диаметр, который сделает более удобным сообщение с Петербургом.
В целом, больше спрос будет там, где свободных территорий меньше или совсем нет.

Дмитрий Новосельцев,председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»: 

– Безусловно, в Ленинградской области еще остались перспективные территории для освоения. Они не появляются на рынке продаж лишь из-за заметно усложнившейся по объему работы и срокам процедуры проектирования коттеджного поселка.
До декабря 2017 года достаточно было выполнить проект организации и застройки территории. Он утверждался на уровне района. С 1 января 2018-го требуется подготовить проект планировки и проект межевания территории, они утверждаются на уровне правительства области, а именно — Комитета по архитектуре и градостроительству. Это удлиняет сроки утверждения в два-три раза. Крупный проект с площадью более 50 га согласовывается два-три года. «1-я Академия недвижимости» как раз заканчивает длинный путь согласования двух проектов: коттеджного поселка «Сосновские горки», расположенного рядом с Приозерским шоссе, между «Игорой» и Сосново, и коттеджного поселка «Разметелево», находящегося в 10 км от КАД по Мурманскому шоссе.
Полагаю, и через 5–7 лет по-прежнему спросом будут пользоваться территории в пределах 30 минут езды на автомобиле до КАД.
Надо понимать, что участки в хорошей локации не могут быть дешевыми. А в связи с макроэкономической ситуацией в стране сегодня мы наблюдаем уменьшение ценового «порога доступности». Если лет пять назад он колебался в районе 1,5–2 млн рублей за участок с коммуникациями, то сейчас упал до 0,8–1 млн. Помогают реализации участков ипотека и рассрочки, которые мы предлагаем нашим покупателям.

Артем Чесноков, девелопер проекта «Сувантоярви»:  

– По поводу избытка предложения именно стоящих поселков я бы не был столь категоричным. Более того, у меня нет ощущения, что интерес пропал или упал. Более полусотни целевых обращений за семь-восемь дней в марте говорят об обратном!
Освоение новых мест — вот тут все интереснее. Места закончились. Фактически наложен мораторий по всей Ленобласти: нельзя устроить СНТ на земле со статусом «сельхозка», под запретом лесфонд, береговые зоны... Осваивать в радиусе до 100 км уже нечего. В этом вся соль! И сейчас вход на рынок «загородки» и освоения поселка в инвестиционном плане очень рискован и требует 80% собственных средств с самого старта по коммуникациям и инфраструктуре (чтобы догнать действующих конкурентов) и 100% по земле (чтобы обеспечить чистоту сделки). Перспективные места тем не менее есть, но важно решить, для кого эта местность привлекательна.
Хорошо, что новый закон не имеет обратной силы и статусы, присвоенные ранее, сохранятся. Перспективным остается север города для дома и дачи и юг — для постоянного проживания.
На мой взгляд, с выбором на юге (если смотреть по стоимости) попроще: и предложений, и конкуренции хватает. На севере больше концептуально понятных поселков, но и цена повыше из-за близости озер, рек и леса.
Спрос нужно четко делить на сегменты. При этом сегментация должна быть как по направлению, так и по наполненности инфраструктурой,  по статусу поселка. У нас — «многоформатник» с максимальным набором готовой инфраструктуры, поэтому ожидаем, что в течение 2019 года выполним проект на 90%.
Расстояние просто стерлось. Близость к городу порой даже отталкивает. Наконец-то пришло понимание: что стоять в городе час в пробках, что ехать час до дома в область — нет разницы. А загородный маршрут — это, по крайней мере, удовольствие от дороги. И расход топлива меньше,
и автомобиль меньше изнашивается.
Если мы говорим о скоростной трассе — расстояние до 100 км вполне приемлемо в любом сегменте, включая премиум.
Сдерживающий фактор пока у нас остается один — сети: газ и электричество. Все остальное автономно или доступно.

Святослав Филиппов, девелопер проектов «Иннола парк» и «Изумрудный город»:

– Чем дальше будет развиваться мегаполис и чем больше будут загружены дороги — тем чаще станут расходиться желания половинок в семье. Один из супругов захочет иметь дом в красивом месте с елочками и соснами (Карельский перешеек), а другой начнет думать, как оптимально ездить до этого домика.
Поэтому относительно недооценен Ломоносовский район, где южная часть КАД всегда свободна, где все развязки без пробок, где есть возможность заскочить на ЗСД или рвануть через Кронштадт.
А сосенки и елочки мы сажаем у себя в поселках уже второй год — скоро будет «город-сад».

Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспрес»:

– Сегодня сложно говорить о потенциале территорий. Есть зоны, где практически отсутствует предложение. Там формируется отложенный спрос — например, в Рощино. Долгое время в этой локации просто не было свежих проектов. Мы вывели поселки «Ривер Парк» и «Рощино Парк» — и получили активные продажи.
Спрос, как и на новостройки, формируется в обжитых, привычных поку-пателю районах. Но меняется уровень требований, поэтому предложения в старых садоводствах потребителя устраивают редко.

Валерий Соколенко, генеральный директор компании «Лэндкей»:

– Малоэтажное строительство развивается стремительно, и сейчас трудно найти район, в котором не побывала нога застройщика. За красивые ландшафты покупатели любят северное направление. Застройка Всеволожского, Курортного, Приозерского районов уже достигла пика. Заехав туда однажды, лучше не уезжать, потому что из-за дорог, не подготовленных к увеличенному трафику, пробки собираются колоссальные.
Юг города не всегда может похвастаться вековыми соснами, его козырь — удобные подъездные пути и близость крупных автотрасс (Таллинское шоссе, новое Киевское шоссе). Именно транспортная доступность делает Гатчинский, Ломоносовский и Тосненский районы перспективными. Эти места как раз входят в «порог доступности» для ежедневных поездок на работу — не более 40 минут до города. И тут еще остались пятна для застройки.
Полагаю, частные домовладения через 5–7 лет будут пользоваться бОльшим спросом, чем квадратные метры в городе. Стоимость загородной недвижимости останется стабильной, квартиры тем временем подорожают процентов на 20–30%. Перспектива стать владельцем просторного дома будет куда привлекательней, чем возможность
за те же деньги приобрести двушку в городе.