Пресса о нас

Почему россияне избавляются от старых дач?

05.05.2019
Почему россияне избавляются от старых дач?
Российские законодатели отменили понятие «дача». Но сами дачи при этом никуда не делись. Правда, многие владельцы задумались: а что с ними дальше делать? Популярность этого вида недвижимости падает.

Исторически дача входила в обязательный набор успешного советского человека: машина, квартира, дача. Все, жизнь удалась, можно на пенсию. Конечно, и тогда была ощутимая разница: в Комарово у вас дача или в Синявино. Но с тех пор вообще многое изменилось.

ПРЕДКРИЗИСНЫЕ СИМПТОМЫ

Эксперты отмечают несколько тревожных симптомов, которые могут свидетельствовать о кризисе традиционного дачного формата.

Например, по сообщениям СМИ, в январе – марте количество предложений о продаже дач в целом по России увеличилось (по сравнению с I кварталом 2018-го) на 21,9%. Это очень серьезная цифра: растет число желающих избавиться от «домика в деревне». А спрос вырос менее чем на 1%. Как следствие – снизились средние цены. (Кроме Крыма и Подмосковья.)

Эту же тенденцию отмечают и владельцы портала «Мир квартир»: предложение выросло на 8,7%, спрос сократился на 6,3%.

Некоторые эксперты полагают, что это реформа дачного законодательства и связанные с ней проблемы с регистрацией побуждают россиян избавляться от дач; другие ссылаются на рост издержек, включая налоги; третьи кивают на особенности психологии миллениалов, предпочитающих пользоваться, а не владеть.

Все эти причины действительно имеют место. Кроме того, стоит учесть, что за последние годы существенно изменились представления о дачном отдыхе и минимальном комфорте. Домик на шести сотках в Дунае, среди тысяч таких же, – это скорее обуза, чем актив.

Горожане не готовы совсем отказываться от дачи, но хотят видеть лес и речку – поблизости, электричество, воду и удобства – в доме, и чтобы все это в пределах полутора-двух часов максимум.

Параллельно с падением продаж растет спрос на аренду. В первом квартале количество запросов на аренду дачи выросло на 44,1%, предложение – на 12,0%. Активно развивается сегмент посуточной аренды, причем в жесткой конкуренции с базами отдыха. Интересно будет почитать отзывы в конце сезона: многим ли удалось снять именно то, что они хотели.

БЕЗ ПОДРЯДА МЕНЬШЕ РИСКОВ

В организованной застройке под Петербургом рынок спокоен, как лесное озеро в полдень: за квартал застройщики реализовали в коттеджных поселках и комплексах таунхаусов 1100 объектов, на 10% меньше, чем в 2018-м. Падение есть, но не так чтобы очень драматичное.

По данным «Петербургской недвижимости», в пригородах и в Ленобласти в открытой продаже находится 338 коттеджных поселков (плюс 47 дополнительных очередей). Таунхаусы – 31 проект и восемь очередей. Всего в организованной застройке насчитывается 38,8 тыс. домовладений (участки, коттеджи и секции), из них в продаже – 17,9 тыс. В среднем за год девелоперы продают (на всех) 5,2–5,5 тыс. лотов; имеющегося запаса хватит на три года, даже если вообще ничего на рынок не выводить.

Однако дебюты случаются. За год на рынке прибавилось 22 проекта, поселков с таунхаусами стало на три меньше.

Главная особенность рынка: 93% предложения составляют участки без подряда (если считать вместе со смешанным предложением).

Как отмечает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости», именно такой формат оказывается самым доступным по цене. Кроме того, в нем меньше рисков – и для покупателя, и для девелопера. По мнению Натальи Осетровой, руководителя проекта Gatchina Gardens, чтобы предложить готовый вариант, в котором не хотелось бы ничего менять, «нужно иметь хороший опыт и понимать культуру проживания в доме». А продажа участков «в поле» – лучший из компромиссных вариантов, потому что он позволяет корректировать продукт под заказчика. С этой позицией солидарен Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»: «Для реализации готовых домов необходимы и средства, и понимание экономики, и грамотный маркетинг. Это под силу лишь крупным девелоперам».

Впрочем, в бизнес-классе ситуация иная. «На опыте нашего поселка “Мариинская усадьба” могу утверждать: в бизнес-классе запрос идет на готовый объект, даже с тапочками в прихожей. Покупатель стал больше ценить свое время и качество исполнения», – говорит Ольга Колганова, директор по маркетингу компании «Хун Фу Новый Сити». Практически нет участков без подряда в поселках, где «Росса Ракенне» строит дома фирмы Honka.

Если подняться повыше и посмотреть на ситуацию с квадрокоптера, то становится понятно: преобладание участков без подряда обусловлено отсутствием длинных денег у девелопера и уверенности в завтрашнем дне – у покупателя. Плюс еще непредсказуемые телодвижения наших законодателей.


СУДОРОГИ РЕГУЛИРОВАНИЯ

В апреле премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что правительство решило продлить дачную амнистию. Сначала на год, теперь уже предлагают на три. При этом так и остается непонятным, что именно будут продлевать и что из этого выйдет.

Напомним: дачной амнистией называют упрощенный порядок регистрации участков и построек. Он распространяется на участки, предоставленные до 2001 года, и на построенные на этих участках дома. Закон о дачной амнистии приняли в 2006-м, потом продлили его действие до 2010-го, потом до 1 марта 2015-го, до 1 марта 2018-го и, наконец, до 1 марта 2020-го.

С 2017-го для регистрации дома вместо написанной на коленке декларации нужно представить в Росреестр техплан. А с августа 2018-го этот закон фактически перестал работать – потому что вступили в силу поправки в Градкодекс, которые предусматривают не «упрощенный», но «уведомительный» порядок регистрации. Казалось бы – так даже еще лучше: подал в местную администрацию заявление и документы о правах на участок, и в течение недели тебе обязаны ответить. То же самое и с вводом. Но беда в том, что среди возможных причин для отказа есть и такая: несоответствие заявленного объекта территориальным нормам (правилам землепользования и градплану). А для 80% наших садоводств не придуманы ни проекты планировки, ни градпланы – потому что для сельхозки они не принимаются в принципе! Еще раз: для территорий, на которых расположена большая часть садоводств, нормы не разработаны. Значит, будущий (или уже построенный) объект никак не может им соответствовать – нечему! И такие отказы уже получают десятки дачников и садоводов, подавших уведомления. И такие же отказы будут получать новые заявители, даже если дачную амнистию продлят. Уже не в амнистии дело.

Хуже того. Даже если в «старых» садоводствах граждане скинутся и заплатят специализированной фирме за разработку проекта планировки (не менее полумиллиона рублей, кстати) – не факт, что его удастся согласовать. В 60-е, когда гражданам выдавали участки, не подумали о ширине проездов, позабыли про пожарный водоем, не те отступы предусмотрели от красных линий.

В такой ситуации граждан, которые стремятся избавиться от дедушкиной дачи, как минимум можно понять. А у девелоперов главным конкурентным преимуществом становится – помимо леса и речки – юридическая чистота документов.