Половина рынка - в коме

Общий объем предложения в организованной загородной застройке – около 20 000 лотов (Год назад было 19100). Участков и домов в продаже стало больше – 18 800, плюс 11,2% к уровню прошлого года. Количество секций в таунхаусах на 10,1% сократилось – до 2000 штук.

В целом эти колебания можно оценить как незначительные: рынок сохраняет стабильность. Но это стабильность «в среднем по больнице». На самом деле фактическая ситуация по проектам (и даже по группам проектов) различается более чем существенно. Одни застройщики вынуждены останавливать продажи (потому что нет сделок) или вообще выводить проекты с рынка. Другие считают 5-7 продаж в месяц вполне нормальным результатом и жалуются на «недостаточно активный спрос»…

По данным Экспертного бюро «Сперанский», на данный момент приостановлены продажи в 231 поселке: объем «законсервированного» фонда – более 20 000 лотов. В 2018 году «заморозке» подверглись 27 проектов. И появилось 17 новых поселков (плюс шесть очередей).

Ситуация, мягко говоря, неоднозначная: в глубокую «заморозку» отправлено примерно столько же объектов, сколько находится в открытой продаже. (Объяснение простое: остановка продаж или работ на загородном рынке далеко не всегда связана с банкротством, скандалами и пр. По сравнению с квартирным рынком все проходит тише и мягче).

Загородный рынок нельзя рассматривать в отрыве от контекста. Но в нашем случае это мало что дает. В Подмосковье во втором квартале отмечен всплеск продаж: плюс 38%. Тенденция или случайность – пока непонятно. Доходы граждан падают с 2014 года; спрос на квартиры в петербургских новостройках в первом полугодии вырос на 50%; на апартаменты – вдвое; спрос на новые авто – на 12%. (Отдельно отметим: ипотечных кредитов выдано на 70% больше). Социологи осторожно поговаривают о смене потребительской модели: граждане перестают копить и начинают тратить, в основном – за счет кредитования.

Возможно, и на загородном рынке секрет роста кроется где-то здесь: в более тесном сотрудничестве с банками. Из петербургских застройщиков системно с ипотекой работает разве что компания «ФАКТ. Коттеджные поселки».

«Клиент сейчас меняется – его финансовая философия становится более западной, - говорит Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ.» - Даже те клиенты, которые вполне могут оплачивать сразу 100% сделки, пользуются кредитными средствами. Им психологически проще, когда остаётся некая «подушка безопасности». Доля сделок с использованием кредитных средств в общем объеме продаж компании уже составляет более 10% и растет месяц от месяца.

Сейчас на загородном рынке Петербурга и Ленобласти, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», представлены 316 коттеджных поселков.

В общем объеме предложения доля участков без подряда составляет 67%, вместе со смешанной застройкой – 94%.

Продажи за первое полугодие составили 2600 лотов. Это чуть выше – на 1,5% - чем за тот же период прошлого года. Зато, по сведениям Knight Frank SPb, в бизнес-классе продажи выросли вдвое: реализованы 63 домовладения средней стоимостью 23,7 млн рублей.

С января по июнь на рынок вышли 17 новых коттеджных проектов, с учетом новых очередей в действующих поселках предложение выросло на 2300 лотов. Таунхаусы: всего три новых проекта (плюс две очереди) – прирост предложения на 300 единиц.

Выводы

Почти половина рынка – в замороженном состоянии, как «сыграет» этот фактор (будут ли распродажи) – неизвестно.

В активной зоне тоже все непросто: предложение растет, а спрос – нет. Возможности стимулирования спроса находятся, скорее всего, в сфере кредитования.

Новых проектов стало меньше, но они масштабнее.