Продажи домов ИЖС и участков на вторичном рынке растут, в коттеджных поселках - снижаются

На вторичном рынке, в сегменте купли-продажи участков ИЖС и наделов в садоводствах также отмечен рост: в Управлении Росреестра по ЛО за январь 2023-го зарегистрировано 4622 сделки, на 40% больше, чем за тот же период год назад. В плюсе и показатели вторичного рынка по итогам года: регистрация частных домов выросла на 10,8%, продажи участков — на 15,7% (см. табл. 3).

В сегменте коттеджных поселков картина иная. По данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», спрос на участки в коттеджных поселках в 2022 году сократился на 33% (табл. 4). Готовых домов и участков с подрядом застройщики реализовали на 30% меньше. На начало 2023 года в продаже на территории региона находилось 16,8 тысячи лотов в 335 коттеджных поселках, включая 30 проектов с таунхаусами. Основа предложения — участки без подряда, они составляют 81% в структуре выставленных на продажу лотов.

За год загородные девелоперы вывели на рынок 6,9 тысячи лотов в новых проектах и в дополнительных очередях. Пополнение предложения замедлилось: в 2021 году застройщики выставили в продажу почти 13 тысяч участков, домов и секций.

По оценкам аналитиков, показатели рынка коттеджных поселков по активности спроса и выводу новых проектов примерно соответствуют «допандемийному» периоду — показателям 2019 года.

Земельная основа

В прошлом году 6,9 тыс. сделок в коттеджных поселках (КП) были заключены по участкам без подряда. Это самый распространенный тип недвижимости: 81% рынка. То же самое и в Подмосковье: на УБП приходится 80% предложения.

Средний бюджет сделки с участком в коттеджном поселке за год увеличился на 14% и сейчас составляет 2,3 млн рублей. Большая часть продаж (63%) происходит в диапазоне от 100 тыс. до 300 тыс. рублей за сотку (38% - от 100 тыс. до 200 тыс. и 25% - от 200 тыс. до 300 тыс. рублей). Такие участки чаще приобретают в КП Всеволожского района: вблизи населенных пунктов Разметелево, Лесколово, Рахья, Токсово. Недорогие участки (до 100 тыс. рублей за сотку) в основном сосредоточены в Ломоносовском, Тосненском и Лужском районах.

Продажи готовых домов и участков с подрядом в коттеджных поселках сократились: 767 сделок в 2021 году, 540 — по итогам 2022-го. Спрос на готовые постройки есть: для многих покупателей важным стал фактор времени, люди не хотят ждать. Но предложение отстает, девелоперы не хотят рисковать. Разрекламированный в федеральных СМИ вариант — строительство типовых поселков, со стандартными домами, проектным финансированием и льготной ипотекой — пока не имеет популярности.

Готовые объекты чаще продаются в ближних пригородах: 57% реализованных домов расположены в радиусе 20 км от КАД. 2/3 сделок — это дома категории «комфорт» во Всеволожском районе: Разметелево, Вартемяги, Токсово. Второй по популярности — Ломоносовский район с долей 24%: в основном Аннино и Ропша.

Вполне успешными выглядят «комбинированные» стратегии, когда часть наделов в поселке реализуется партнерскими строительными компаниями, а часть продается без подряда. Такой подход реализуется в КП «Разметелево» и «Сосновские горки» от «1-й Академии недвижимости», а также в некоторых проектах компании «ФАКТ». Но и в этом случае успех будет зависеть от адекватного ценообразования.

Элитный спад рынка жилья

По данным NF Group, в петербургском регионе в коттеджных поселках класса, А («элитка») и В («бизнес») за 2022 год реализовано 72 домовладения. Сокращение спроса по отношению к показателям 2021 года (210 сделок) — почти в три раза.

При этом предложение «элитки» за год выросло на 40-50%. Но говорить о «затоваривании» рынка преждевременно, потому что сделки тоже есть. И на «вторичке», и в коттеджных поселках. Несмотря на СВО, санкции и объявление частичной мобилизации, состоятельные граждане продолжали приобретать солидные домовладения. В КП «Ламбери» в конце года была завершена сделка по строительству дома Cornwall (263 кв. м) на участке 17 соток за 50 млн рублей. Группа компаний «Т-Дом» реализовала за 59,5 млн рублей дом площадью 800 кв. м в Левашово (Выборгский район СПб). АН Insiders сообщает о продаже в Озерках: особняк площадью около 300 кв. м реализован за 52 млн рублей. В поселке HONKANOVA в Солнечном компания «Росса Ракенне СПб» продала дом площадью 350 кв. м с участком за 80 млн рублей; в «Медном озере — 2» тот же девелопер реализовал дом площадью около 1000 кв. м за 120 млн рублей. В КП Liikola Club на Нахимовском озере сменила владельца целая усадьба: дом в 2500 кв. м (со спортзалом, бассейном и кинотеатром) на участке 1 га. Цена продажи не разглашается, в рекламе этот объект был выставлен за 690 млн рублей.

Пополняется предложение. В конце года в Ленинском в продажу вышли два дорогих коттеджных проекта: КП «Никольские угодья» и «Оберег». В «Никольских угодьях» — 45 участков, от 18 соток до гектара. Участки в этом проекте предлагают от 1 млн рублей за сотку.

В КП «Оберег» место, пожалуй, более интересное: холмистый рельеф, лес; территория примыкает в берегу реки Сестры. Территория застройки — около 60 га, в первой очереди 40 домовладений. Участки реализуются только с подрядом. По словам руководителя проекта, девелопера Вадима Новикова, «строительство без подряда — путь к хаосу». Стоимость домовладений — от 40 до 120 млн рублей. В общественных зонах (около 8 га) предусмотрены коворкинг, открытый бассейн, точки доставки, консьерж-сервис. Новый дорогой проект во Всеволожском районе готовит к запуску компания «Росса Ракенне СПб», параметры пока не разглашаются.

В бизнес-классе вышли в продажу КП «Негород Павловск», КП CORNER Kaltino; в ноябре начались продажи в поселке «Арт'д ЭКО Club».

Прогноз по загородной недвижимости

Преимущества загородного образа жизни перед городским постепенно становятся все более очевидными. К режиму санкций бизнес постепенно приспосабливается. Играет роль сокращение привычных маршрутов зарубежного отдыха. Но есть фундаментальное противоречие: свой дом — это надолго, а ситуация меняется слишком быстро, жизнь делится на короткие отрезки, каждый из которых не похож на предыдущий.

Аналитики и участники рынка полагают, что спад будет продолжаться еще минимум полгода-год. Качественные проекты найдут свою аудиторию; поселки с изъяном или основанные на неадекватной концепции неизбежно столкнутся с трудностями. Доля ипотеки будет расти, как и сегмент частных домов для сдачи в аренду. Оснований для роста средних цен пока не усматривается.