Рынок без эйфории

Чем старше становится загородный рынок, тем меньше на нем эмоций. Ни апокалиптических предсказаний прежних лет («Все разорятся!»). Ни эйфорических ожиданий («Сейчас как придет Газпром со товарищи…»). Рутина.
Кто-то выживает, кто-то разоряется; в особой цене — два умения: терпеть и считать.

За три квартала 2018 года в сегменте загородных поселков заключено 4100 сделок, подсчитали эксперты «Петербургской недвижимости». Эта цифра включает коттеджи, участки и таунхаусы. Всего — плюс 6,4 % к тому же периоду прошлого года. Прогноз до конца года — 5400–5600. Примерно на уровне предыдущих лет, возможно, даже чуть лучше. При этом с начала года приостановлены продажи в 17 проектах…

Получается, что на загородном сегменте пока никак не сказываются снижение доходов граждан, рост налогов, пенсионная реформа, колебания валютных курсов? Или эти граждане — покупатели загородных объектов — знают какое-то волшебное «воробьиное слово», и невзгоды обходят их стороной?

На квартирном рынке — а уж жилье аналитики традиционно относят к категории первичных потребностей — то подъем, то спад… Причем колебания весьма ощутимые. Пригороды — сонное царство.

По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в Ленобласти и петербургских пригородах продаются объекты в 326 коттеджных поселках. Плюс еще 40 дополнительных очередей в существующих проектах. В сегменте таунхаусов показатели заметно скромнее: 31 проект плюс семь очередей.

Предложение домов и участков составляет 18 200 лотов, за год отмечено сокращение на 5,1 %. Число секций в продаже — всего 2000 штук, снижение за год — 5,6 %. Похоже, таунхаусы останутся «нишевым» продуктом для немногих покупателей со специфическими запросами. (Стоило бы оценить в сложившейся репутации формата роль проектов ГК «Кивеннапа»: претензии к качеству, перенос сроков, проблемы с возвратом денег…)

Кредитный тормоз
 
Фундамент всего этого благообразия — участки без подряда. Если сложить те проекты, где девелопер даже не заморачивается предложением что-нибудь построить, и те, в которых покупателю все-таки предлагают выбор, в сумме получится 93,5 %. (Что любопытно: в Подмосковье почти такие же цифры.) То есть у нас не рынок загородных домов, а преимущественно рынок наделов под строительство.
Основная причина — на поверхности: покупатель все-таки хочет управлять распределением платежей. Ему важно самому решать, потратить пару миллионов сейчас или через год. К тому же кредитование (именно в загородном сегменте) только-только складывается, и кредитные сделки еще не скоро составят значимую долю рынка. В этой сфере есть продвинутые участники, например компания «ФАКТ. Коттеджные поселки». И даже есть определенные успехи. Но если ключевая ставка ЦБ снова поползет вверх, кредиты на покупку дома опять станут неподъемными…
В конце третьего квартала доля непроданных объектов в действующих коттеджных поселках составила 47,8 % — примерно на 5,5 % меньше, чем в прошлом году. Этот факт можно было бы счесть симптомом оздоровления рынка. Однако снижение показателя приключилось в основном из-за приостановки продаж в неуспешных проектах.
Доля непроданных секций в проектах с таунхаусами составляет 40,4 %. И, скорее всего, сегмент будет сужаться и дальше: новых проектов такого типа на рынке все меньше. Хотя и в этом формате есть несомненные удачи, например МЖК «Счастье».
Как отмечает КЦ «Петербургская недвижимость», в целом с января по сентябрь открылись продажи в 33 коттеджных поселках (и еще в 11 очередях). В сумме на рынке появилось около 4000 новых объектов. По сравнению с данными за три квартала прошлого года — на 35 % меньше, если считать в проектах, и на 27 % меньше по числу домовладений. Девелоперы, ученые на собственном опыте и на неудачах соседей, становятся заметно сдержаннее и не хотят рисковать.

Спрос по краям

Всего участники загородного организованного рынка за три квартала провели 4100 сделок. Распределение по типам сохраняется: доля участков без подряда — 82,5 %, готовых коттеджей и участков с подрядом — 4,6 %, продажи таунхаусов составили 12,9 %.
По мнению руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, усиливается расслоение спроса в зависимости от бюджета покупки.
За участок без подряда существенная часть покупателей (43 %) готова платить до 100 000 рублей за сотку. А объем продаж готовых коттеджей (или участков и подрядом) стоимостью до 6 млн рублей за три квартала сократился в четыре раза (если сравнивать с тем же периодом 2017-го).
С другой стороны, растет спрос на дорогие лоты. Например, домов бизнес-класса (средняя цена 18,4 млн рублей) за те же месяцы продано в 2,3 раза больше; заметно активизировался интерес к участкам по 300 000–500 000 за сотку и к наделам, за которые просят более 500 000 за сотку. Однако, как справедливо замечает Ольга Трошева, на «дорогом» полюсе рынка речь идет о десятках сделок, на «дешевом» — о сотнях и тысячах.
Собственно, и по стране в целом та же картина. Ведь никого не удивляет, что доходы первой десятки российских миллиардеров с начала года выросли на 10,8 %, а вот доходы населения почему-то, наоборот, снизились. Отчего же в отдельно взятых отраслях экономики картина должна быть принципиальной иной?


Дмитрий Новосельцев, председатель правления «1-й Академии недвижимости»:
– По-видимому, определяющим фактором, обеспечивающим рост продаж, как раз и служит общий негативный фон. В качестве развития санкций в отношении РФ рассматривается запрет на работу крупнейших российских госбанков с долларами США. Отмечается отток долларовых вкладов, депозитов из крупнейших российских государственных банков. И очевидно, что часть из этих средств оказывается на рынке недвижимости. Но этот фактор будет носить временный характер.
Отмечу, что сегодня показатели продаж на загородном рынке находятся на очень низком уровне. Но вряд ли он будет опускаться ещё ниже: есть отрасли, которые чувствуют себя неплохо и в которых граждане хорошо зарабатывают: компании-экспортеры, фирмы из IT-сектора, госслужащие… Они в основном и поддерживают ненулевой спрос, по крайней мере, в сегменте комфорт-класса.
Глобальных потрясений на рынке, скорее всего, не будет. Но, например, изменения в долевом строительстве приведут к банкротству части застройщиков, а заодно — к росту недоверия к инвестициям в загородную недвижимость.

Артем Чесноков, руководитель проекта «СувантоЯрви»:
– Хорошо жить в розовых очках, но скоро зима, и мы будем попросту глупо в них выглядеть. Заморозки неизбежны, это предсказуемо. Те, кто не может строить на перспективу, не будут иметь продаж. Стартапы продаются только с имеющейся отличной, подчеркну, именно отличной, репутацией.
В августе мы попали в тройку самых продающих поселков. Что помогает?
–  Готовые коммуникации — при том, что выполнить это условие быстро никому не под силу.
–  Чистые документы на землю — с Рос­реест­ром стало проще в этом году. Но те, кто не успел сделать основные бумаги и согласовать застройку поселка, попали от муниципалов к администрации ЛО, а это минимум шесть месяцев.
–    Готовая инфраструктура — для этого нужны стартовые инвестиции.
–    Понятное обслуживание — пока даже сами чиновники, которые ввели новый закон о садоводах, не понимают, как он будет работать.
–    Возможности по финансовым инструментам. Рассрочкой в один год уже никого не удивишь. Покупатели хотят на два-три года. И желательно без удорожания. Но с рассрочками нужно быть также аккуратными, иначе потеряется финансовая модель проекта.

Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери»:
– По рынку мы видим, что спрос есть, но в первую очередь вымываются самые бюджетные предложения. В этом особенность отечественного рынка недвижимости. Можно долго рассказывать о преимуществах своего проекта, его архитектурных особенностях, инфраструктурных и инвестиционных перспективах. А купят там, где дешевле.
Сложившаяся сейчас «стабильность» — результат взаимодействия комплекса факторов: отложенного спроса, изменений в федеральных законах о долёвке, ожидаемой дедолларизации экономики… Все это подталкивает людей вкладывать сбережения в проверенный годами инструмент — недвижимость.
Экономическая ситуация в стране ухудшается, на рынке денег нет. Их нет у застройщиков, рано или поздно они закончатся у покупателей. Многие участники, у которых нет доступа к заемным средствам, уйдут с рынка. В строительной отрасли грядет большой передел, часть проектов будет заморожена, часть продана и переформатирована. А трансформация пойдет в сторону удешевления проектов: участки поменьше, домики попроще, такая всероссийская a’la «Кивеннапа»...

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank SPb:
– Наши данные подтверждают увеличение продаж жилья классов А и В. За третий квартал 2018-го продажи выросли на 30 % (по сравнению со вторым). И до конца года снижения спроса (по сравнению с прошлым годом) мы не прогнозируем. Сработало сразу несколько факторов: и вступление в силу нового законодательства, отразившегося пока в небольшом росте цен в объектах высокого класса, и рост ипотечных ставок, и волатильность валюты…
Что касается снижения доходов, то этот фактор пока отразился на пригородных объектах с более низким бюджетом покупки. Их приобретают граждане с меньшим уровнем доходов, если сравнивать с покупателями городских объектов.
Спад продаж в городских объектах вполне вероятен уже в следующем году. Глубина спада будет зависеть от состояния экономики, в частности — от уровня ипотечных ставок. В первую очередь он затронет компании, у которых невысокий уровень покупательского доверия. Спрос может перераспределиться в пользу объектов, которые возводят крупные и более надежные (по мнению покупателей) девелоперы.

Алексей Баринов, коммерческий директор компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»:
– Снижение доходов сказывается на загородном рынке, как и на любом другом. Увеличивается доля сделок в рассрочку, ипотеку. Уменьшается количество спонтанных и эмоциональных покупок. Пенсионная реформа, колебания курсов валют тоже оказывают влияние на поведение людей: одни откладывают свои мечты о загородном доме, другие — ускоряют приобретение недвижимости.
О какой стабильности идёт речь? По объёму выводимых проектов и рекламы, очевидно, что рынок сжимается. Конкуренция становится острее, борьба за клиента ужесточается, игроков становится меньше, проекты морозятся. Спроса для выживания основной группы недостаточно. Выживание — это развитие, т.е. запуск новых проектов и новых продуктов, иначе — вымирание.Консолидация рынка продолжается, и мы считаем это благом для покупателя. Такие процессы идут постепенно не первый год. Сейчас нет оснований полагать, что в 2019 будет иначе. Мы не ждем сильных потрясений или значительного роста.