Рынок на фоне амнистии

Первый квартал ничем выдающимся не отметился. Легкое снижение по сравнению с прошлым годом: застройщики реализовали 1100 объектов, на 10 % меньше, чем в 2018-м.

Рынок ощутимо расслаивается. Успешные продают и строят, неуспешные терпят и рассчитывают, что как-то все обойдется. Покупатели тоже разбежались по полюсам: основные продажи — в самом дорогом и в самом дешевом сегментах. Правда, теперь клиент даже за небольшие деньги требует приличные дороги, сети и чистые права на землю.

Предложение опережает спрос

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас в пригородах Петербурга и в Ленинградской области в открытой продаже находится 338 коттеджных поселков (плюс 47 дополнительных очередей). Таунхаусы: 31 проект и восемь очередей.
Число поселков за год увеличилось на 7 % (прибавилось 22 проекта), поселков с таунхаусами стало на три меньше.
Всего в организованной застройке насчитывается 38 800 домовладений (участки, коттеджи и секции), в продаже — 17 900.
Предложение выросло, а спрос — нет. Значит, растет и потенциальное число неудачников: покупателей на всех не хватит. Впрочем, нашему рынку не привыкать.
Основной массив предложения составляют участки без подряда: если считать вместе со смешанным предложением — 93 %. Причины понятны; подробнее об этом явлении см. в рубрике «Гвоздь номера».
Объем предложения таунхаусов — около 1000 секций. Впрочем, известная компания «Кивеннапа» подала иск о собственном банкротстве, так что всякое может быть. Успешные проекты никуда не делись: нормально реализуется МЖК «Счастье», готовые секции продают в «Ломоносовской усадьбе», комплексе «Есенин-Village», неплохо продаются секции в «Новых кварталах Петергофа» от УК «Теорема». Последние предложения остались в квартале «Небо» от «Строительного треста». Есть спрос и на блокированные дома в проекте «Образ жизни».
В общем, нет смысла говорить о неудачных форматах: есть бездарные застройщики.

Основа — без подряда

В январе-марте на рынок вышли семь новых коттеджных поселков и четыре очереди в действующих. Всего 330 лотов. Это не много, и такая сдержанность похвальна. Гигантизм относительно недавних времен, когда девелопер мог разом запустить проект на 500–700 домовладений, уже не проходит. Покупатель менее всего склонен покупать что-то в поле, пусть даже с колышками.
В сегменте таунхаусов появились четыре новых проекта и одна дополнительная очередь: плюс 260 секций.
Структура спроса практически не изменилась. 86,7 % сделок приходится на участки без подряда,
6,3 % покупателей выбрали готовые дома или наделы с подрядом; 7 % предпочли таунхаусы.
Любопытные тенденции фиксирует статистика. По данным областного Росреестра, в конце зимы резко возросла регистрация частных домов. С декабря 2018-го по март 2019-го на учет поставлены более 18 000 жилых домов. (С января по ноябрь 2018-го — около 12 000.) В феврале 2019 года поставлено на учет 5089 домов (из них 4961 на садовых участках, 128 — ИЖС). Это в четыре раза больше, чем за февраль 2018-го: 1222 дома (287 — на садовых участках, 935 — ИЖС).
Чудес, конечно, не бывает: до граждан дошло, что дачная амнистия заканчивается.
В Петербурге в 2017 году садоводы подали 449 заявлений на регистрацию домов и участков «в упрощенном порядке», в 2018-м — 333. В Ленобласти падение драматичнее: 10 662 случая регистрации «по амнистии» в 2017 году, 2421 — в 2018-м.
Вообще в сфере регистрации — разброд и шатания: амнистия вроде бы закончилась, а уведомительный порядок толком пока не действует; нормы закона в разных районах толкуют по-разному. Растет число отказов на основании «несоответствия документам территориального планирования»: нет ППТ, нет градплана (а в большинстве садоводств их и отродясь не было) — документы заворачивают…

Амнистия нон-сток

Правительство, правда, пообещало продлить упрощенный порядок, то есть дачную амнистию. И не потому, конечно, что жаль садоводов, просто без частного домостроения амбициозные планы наращивания ввода жилья никак не складываются. Вице-премьер Виталий Мутко так и заявил: «Правительство пришло к решению продлить дачную амнистию, поскольку ее окончание начало отражаться на темпах жилищного строительства». (Нет чтобы сказать честно: на темпах регистрации уже построенного.)
Но дело в том, что продление амнистии не решает проблемы, а просто отодвигает ее «на потом». Все равно придется легализовать участки, менять старинные «книжки садовода» на выписки из ЕГРН…
Как бы то ни было, в организованной застройке у девелоперов с документами обычно порядок. А вот в старых садоводствах, да еще с преобладанием пенсионеров, — беда. Проект планировки придется делать за счет СНТ, утверждать на собрании целевые взносы на сотни тысяч рублей…
Впрочем, необходимость приводить бумаги в порядок дошла еще не до всех.
«Потребитель, как правило, вообще толком не знает о новых требованиях к регистрации участков и домов, — говорит девелопер проекта “Сувантоярви” Артем Чесноков. — Скажу больше: некоторые “профильные” юристы, занимающиеся сделками со стороны клиента, пользуются старой базой и некомпетентны. Все объясняем прямо во время визита».
«Спрос на участки в коттеджных поселках из-за продления амнистии не изменится, — полагает Сергей Балуев, директор по продажам компании “ФАКТ. Коттеджные поселки”. — Для определенной части покупателей, которые хотят получить загородную регистрацию, важен не порядок и процесс ее получения, а само наличие такой возможности. Да, механика регистрации, предусмотренная законом, пока недостаточно отработана на практике администрациями поселений, но в скором времени все должно быть отлажено».
«Дачная амнистия — благо! — уверен девелопер Святослав Филиппов. — Потому что иначе — полное несоответствие законов, процедур и физических возможностей исполнителей на местах. Тем более что последнее время покупатели стали активнее интересоваться домами для постоянного проживания. И прописка важна. В наших проектах — “Иннола парк” и “Изумрудный город” — регистрация есть…»
Неразбериха в нормах и порядке регистрации дает новым поселкам некоторые конкурентные преимущества по сравнению с «вторичкой». И по мере повышения грамотности клиентов это преимущество будет нарастать.
Кстати, по данным «Авито», количество предложений о продаже дачи в первом квартале по России увеличилось на 22 %. А спрос — менее чем на 1 %.
Зато вырос спрос на аренду — на летний период (плюс 44 %). Еще немного, и придется подсчитывать инвестиционную привлекательность дачных построек и раздумывать, как закрывать «низкий сезон»! Но если сдавать приличный дом — то самому — куда?