Собственность или аренда?

Последние годы аналитики и участники рынка недвижимости настойчиво говорят о новой тенденции — сокращении личного пространства и увеличении доли общественного.
Это разные смешанные форматы (жилье в МФК), в загородной жизни — кохаузинги (несколько частных домов и развитая зона общих интересов), в городском варианте — сервисные апартаменты и коливинги.
Параллельно специалисты отмечают смещение интереса у молодых покупателей от владения к пользованию. (В развитых странах растет доля аренды.)
Насколько эта тенденция характерна для российского рынка (городского и загородного)? Или у нас и в этом особый путь? Как это направление можно реализовать в девелоперском бизнесе? Какие риски оно несет? (Большие вложения, длительная отдача, что-то еще?) Как будет выглядеть перспективный (современный) коттеджный поселок лет через десять?

Анна Семенищева, директор по маркетингу компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– Мы сейчас как раз исследуем восприятие и отношение потенциальной аудитории к кохаузингу, спрос на такой формат на загородном рынке недвижимости.
Первый опрос показал, что в целом аудитория положительно относится к новому формату. Но есть и опасения. Например, как договариваться с соседями о том, кто убирает общественную территорию, как согласовать условия использования и т. д.
В то же время большинство опрошенных отметили плюсы кохаузинга. Среди них — совместный и безопасный досуг детей, возможность сокращать расходы на садовый инвентарь и другое общее имущество, экономить на услугах няни или помощников по хозяйству. Также кохаузинг дает возможность формировать комфортную среду, максимально подходящую по стилю жизни,
и жить рядом с близкими по духу людьми.
Рост спроса на аренду недвижимости в других странах обусловлен объективными причинами: высокими налогами на собственность и большей мобильностью. В российском менталитете, особенно
у аудитории 40+, все еще есть установка на оседлость и отношение к недвижимости как жизненной константе. У покупателей «загородки» в возрасте до 35 лет ее нет! У них совершенно иные взгляды. Они не строят дом на века, а быстро создают для себя комфортные и красивые пространства. Они мобильны и понимают, что, если захотят переехать, дом можно продать или сдать в аренду. Они не привязаны к офисам, имеют свой бизнес или работу на фрилансе, поэтому им не так важны удаленность от города и трафик. В приоритете у молодых комфорт, высокий уровень сервиса, безопасность локации, природное окружение, возможность растить здоровых детей в экологичной обстановке и быть частью активного сообщества.
В перспективе эконом-поселки станут менее востребованными. Будущий поселок — это мини-город, единый стилистически и духовно. Это среда с высоким уровнем комфорта и развитой социальной жизнью, которая позволяет полноценно жить на природе, не привязываясь к городу.

Валерий Соколенко, генеральный директор компании «Лэндкей»:

– Кохаузинг — способ застройки, когда несколько домов объединены общей территорией. На ней жители могут обустроить рекреационную зону: сделать скамейки, детскую площадку, зону отдыха, спортзал и т. д. При этом ухаживать за благами цивилизации они должны сообща. И если в Дании (на родине кохаузинга) такой вид жилья очень популярен, то в России ему трудно прижиться в силу менталитета. Совместное пользование подразумевает совместную ответственность, а у нас пока все отлично только с пользованием.
Наверное, каждый видел закутки на лестничных клетках, когда несколько квартир отделены дверью. Обычно тут царит бардак. У кого-то коробки навалены до потолка, кто-то вынес старый шкаф, и никто не прибирает, надеясь на соседа. Боюсь, так же и с кохаузингом: главное — свое, а общее как-нибудь само.
А что касается изменений в коттеджных поселках через 10 лет, тут ничего кардинально нового не произойдет. Это довольно консервативный сегмент, десятилетие — не срок для радикальных перемен. Может, дороги будут чуть качественнее, и то лишь в поселках комфорт-класса.

Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспрес»:

– Среди продвинутой молодежи такие настроения есть: предпочитать пользование.
У меня знакомый в гостиничном бизнесе. Он рассказывает, что молодые профессионалы приезжают, живут в центре в хороших гостиницах. Они не привязаны не то что к месту — даже к стране. Если что — поехал на Бали, развернул там ноут…
Но массовым этот сегмент станет еще не скоро. Если вообще станет. Эта группа важна, но не настолько велика, чтобы серьезно влиять на бизнес. Тем более загородный. Им важны мобильность и инфраструктура.
Возможно, когда у них появятся семьи, дети, это как-то изменит их образ жизни. Но в ближайшие десять лет сильно на рынок эта тенденция не повлияет. Традиционные устои пока сильнее.
Еще: я вижу вполне успешных, состоятельных людей, которые не хотят обременять себя собственностью. Они легки на подъем. Это уже связано с особенностями ведения бизнеса в нашей стране…

Светлана Московченко,
руководитель отдела исследований компании Knight Frank SРb:

– Смещение интереса у молодых покупателей от владения к пользованию — это западный тренд. В России он представлен единичными примерами и, по нашему мнению, не сможет в полной мере развиться.
На загородном рынке уже были такие проекты (не в открытой продаже), но собственники со временем расходились во взглядах, в том числе — на управление объектами.
Взрослое поколение (основная группа покупателей загородной недвижимости) с возрастом становится более закрытым. Это не отменяет дружбы с соседом, но проживание — только на разделенной забором территории. И даже близкие родственники не хотят жить рядом. Кроме того, современный покупатель осторожен в выборе объекта и всегда думает о том, как будет его впоследствии продавать. По нашим наблюдениям, средний срок владения элитным коттеджем сейчас составляет около 10 лет, затем дома выводят в продажу. Сейчас практически нет так называемых семейных усадеб, люди стали мобильны.
Десятилетнее будущее высококлассного коттеджного строительства (элиты и бизнеса) пока прорисовывается смутно. Серьезные подвижки могут произойти только при условии развития социальной инфраструктуры локаций, где сосредоточено премиальное загородное жилье. Транспортная ситуация Курортного и Выборгского районов улучшилась благодаря ЗСД, но значительной активизации элитных покупателей не случилось. Пока покупатели не поймут выгоду переезда за город для постоянного проживания, изменений в девелопменте не будет. А понимание придет, только если альтернатива городу (детские сады, школы, клиники, магазины, рестораны, развлечения и т. д.) будет равноправной. Может быть, «Лахта-центр» станет тем мотиватором, который способен повлиять на развитие инфраструктуры элитной загородной локации.

Артем Чесноков, руководитель проекта «СувантоЯрви»:

– Вопрос хороший. Перспектива и интерес есть. Это полноценный и удобный вариант жилья. На Западе владение недвижимостью — это прямо цель жизни. А на первых порах это может быть пользование.
У нас иначе. Собственники не заботятся о той площади, что сдают. Для них главное — размер прибыли. Низкое качество объектов, сдаваемых в аренду, не дает направлению развиваться.
Новый виток, связанный с развитием апартаментов, может изменить ситуацию. Но здесь далеко не все ясно с экономикой. Сколько владелец сможет заработать на сдаче апартаментов
в аренду, какую долю заберет управляющая компания, какими будут налоги? Эти цифры пока не сложились, и напрямую сравнивать такой мини-бизнес с ипотекой пока сложно.
Про поселок будущего: я уверен, что мы наконец-то сможем прийти к нормальной форме. Это будут отдельные районы с муниципальной инфраструктурой, школьными и детсадовскими автобусами, поликлиниками и др. Когда девелопер станет приходить к готовым сетям и дорогам и сможет реализовывать настоящие жемчужины для комфортной загородной жизни. Появятся комфортные микрорайоны на окраинах.
Пока мы больше озабочены тем, как сделать то, что делать в принципе не должны.

Дмитрий Новосельцев, руководитель отдела исследований компании Knight Frank SРb:

– Наша компания как раз занимается не только коттеджными поселками, но и сдачей в аренду элитных коттеджей в Выборгском районе Ленобласти.
Молодые предприниматели предпочитают не покупать, но арендовать дорогие коттеджи с бассейнами для своей семьи. Они не хотят замораживать капитал в слабо ликвидной недвижимости. Они эффективно используют его в своих проектах, получая доход, часть которого спокойно тратят на аренду. Это именно тренд.
Стереотип «непременно надо иметь собственный дом» постепенно уходит. Современный подход состоит в том, что надо иметь ликвидный капитал. И либо умело управлять им, либо доверить управление профессионалам.
«1-я Академия недвижимости» строит не только в России, но и в Испании, на побережье Costa Calida. Там общая тенденция: маленькие размеры спальных комнат в интересах большей площади салонов. Территории ЖК огорожены, и во дворах размещаются общественные зоны для отдыха, занятий спортом, прогулок с деть-
ми. Скорее всего, Россия с задержкой в несколько лет двинется в том же направлении.
В аналитике рынка принято учитывать разные сценарии. Негативный: если наши законодатели и дальше будут «совершенствовать» нормы и всячески «защищать» дольщиков в интересах банков,  уже в ближайшей перспективе мы увидим массовое замораживание проектов, банкротство застройщиков и дискредитацию рынка недвижимости. Тогда государство вынуждено будет взять ответственность на себя, начнут формироваться крупные девелоперские и строительные госкомпании, которые и станут диктовать рынку условия работы. Это приведет к дальнейшему снижению качества предложений на рынке и к его стагнации. Пока через 5–10 лет не случится новый разворот в сторону активного участия частного капитала на рынке недвижимости.
Оптимистичный сценарий: рынок останется жить, но еще несколько лет будет пребывать в состоянии коллапса, с низким уровнем продаж.

Ольга Колганова, директор по маркетингу компании «Хун Фу Новый Сити»:

– Я консерватор. И все чаще вижу подтверждения правильности своих взглядов.
Как только заходит речь о пользовании общим имуществом — начинаются проблемы
с соседями. Общий бассейн в коттеджном поселке: «Я здесь почти и не живу, за что же буду платить?» Причем острота конфликтов не зависит от уровня доходов. У нас пока нет понимания, что собственность — это обязанность. Люди не хотят жить вместе! Слишком памятен опыт коммуналок. А на уровне человеческого общения умение видеть потребности другого практически утеряно.
В арендном сегменте есть перспективы. Большинство людей 30–40 лет предпочли бы дачу снимать. Они сильно загружены, им неохота заниматься хозяйством. Спрос такой есть. Нет адекватного предложения! Или очень дорого. Или невысокое качество. В комфорт-классе, в сегменте «эконом-плюс» такого предложения практически нет.
Чтобы раскручивать долгие арендные проекты, нужны первоначальные инвестиции, нужны длинные и недорогие деньги. Это главные условия. У нас их нет.