Array
(
)
6
Пресса о нас

СТРАХ ПРИОБРЕТЕНИЯ

СТРАХ ПРИОБРЕТЕНИЯ 13.01.2017
Какое событие (можно назвать от одного до трех) из случившихся в уходящем году сильнее всего повлияло на загородный рынок? И почему?
Какие факторы будут определять спрос/предложение на загородном рынке в 2017 году?

Валерий Соколенко,
генеральный директор
компании «Лэндкей»:

– Прежде всего, хочется отметить нестабильную экономическую ситуацию, в которой приходилось работать застройщикам. 2016-й принес некоторое оживление строительного рынка в самом начале и ощутимый спад покупательской активности ближе к концу. Февраль, когда курс рубля достиг исторического минимума к доллару, вызвал панику у населения. Встревоженные владельцы рублевых накоплений ринулись конвертировать сбережения в земельные сотки и загородные дома. Уровень продаж резко повысился, но тем самым был частично реализован отложенный спрос. Второе полугодие это наглядно продемонстрировало: число обращений и сделок сократилось.
Когда градус «валютной» напряженности снизился, у строителей остались высокие из-за курса доллара цены на материалы и затухающий спрос. Это заставило девелоперов сократить маржу, чтобы как можно быстрее реализовать объекты и расплатиться с кредиторами. Потребитель только выиграл, ведь на рынке появились горячо любимые «акционные» предложения.
Нельзя не отметить и изменения на законодательном уровне. Упрощенная система регистрации загородной недвижимости (дачная амнистия) была практически сведена на нет. В результате появился фактор неопределенности в процедуре оформления домов.
В 2017 году пассивному застройщику места нет. Надо будет оперативно реагировать на каждое движение рынка, на изменения потребностей и предпочтений, осваивать новые технологии, позволяющие ускорить и удешевить возведение объектов. Придется также учитывать поправки в процесс регистрации, которые усложнят жизнь не только населению, но и застройщикам. Ожидается также ужесточение и удорожание в подготовке разрешительной документации на строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов.
Полагаю, что в первой половине года не стоит ждать всплеска продаж, а вот второе полугодие может оказаться благоприятным для девелоперов. Наиболее востребованным будет жилье класса «комфорт». Кроме того, из-за сокращения объема предложения
во второй половине 2017-го стоимость загородного жилья возрастет на 5–10%.
Дмитрий Майоров,
генеральный директор
компании «Русь: НТ»:

– К числу важных для рынка событий я бы отнес завершение в 2016 году нескольких крупных проектов: «Охтинский парк», «Особый статус» и еще некоторых. Это ведет к сокращению предложения, сужает возможность выбора для клиентов. Как это скажется на рынке, пока не ясно.
Еще один значимый момент — прекращение программы господдержки ипотеки. Если она не будет продолжена, это несколько уравняет шансы городского (квартирного) и загородного рынка.
Третья заметная тенденция: ужесточение даже не законодательства, а правоприменительной практики. Я имею в виду «ночь длинных ковшей», аналогичные действия в Петербурге и пр. Такие события заставляют задуматься: малейшие несоответствия или двусмысленности в документах могут оказаться фатальными. Покупателям стоит очень внимательно относиться не только к качеству актуальных документов, но и ко всей предыстории объекта. Правила могут быть любыми, если они одинаковы для всех и если меняются предсказуемо.
Андрей Бочков,
генеральный директор
УК «ПулЭкспресс»:

– Если по-честному, то говорить стоит не о событиях, а о явлениях. Не столько о фактах, сколько об эмоциях. Развитие экономической ситуации привело к тому, что у многих ухудшилось настроение. Дело не в том, что мы нащупали очередное дно: уже понятно, что оно не последнее.
В наших проектах продаются или самые дорогие, или самые дешевые объекты. Средний класс — опора рынка! — потерял уверенность в завтрашнем дне. Деньги есть (на депозитах —
23 трлн), но люди не хотят их тратить. Граждане не берут ипотеку, потому что их пугает будущее.
И чтобы переломить негативные настроения, нужны не слова (не очередные «сигналы») и даже не новые законы. А совокупность бесспорных фактов. Допустим, ЦБ опустит ставку и сделает кредитные деньги более доступными. Допустим, одновременно ощутимо сократится число дел, возбужденных в отношении предпринимателей под надуманными предлогами. И так далее. Должна измениться тональность, а не последовательность нот.
Светлана Невелева,
советник руководителя
ГК «СТИНКОМ»:

– Событий как таковых не было. Для разных сегментов рынка можно отмечать разные реперные «точки». Но рынок изменился. На нем господствует настроение, которое я бы назвала страхом приобретения. Отчасти в этом виноваты девелоперы. Есть брошенные проекты, есть невыполненные обязательства. А на загородном рынке покупатель чувствует себя менее защищенным, чем на городском. (Там хотя бы есть 214–ФЗ, несовершенный, но понятный.)
Сработало на негатив и низкое качество законодательства. То ли запретили ДНП на сельхозке, то ли не совсем, то ли завтра отберут неиспользуемые участки, то ли через три года… Попробуешь вникнуть — и приходишь к мысли, что лучше и не связываться.
Отчасти мы рассчитывали, что те, кому ограничили выезд или покупку недвижимости за рубежом, придут на наш рынок. Не пришли. Держат свои миллионы и миллиарды по коробкам.
А если брать шире и говорить о настроениях обывателя вообще, наверное, уместно упомянуть о страхе будущего. Те, у кого есть какие-то накопления, не то чтобы боятся их потратить — они боятся, что больше не заработают. Не смогут. И даже те, кто мог бы себе позволить приобрести дачу, не делают этого.
Чтобы рынок оживился, необходим качественный сдвиг. Позитивные изменения должны накопиться и создать некую критическую массу. Не думаю, что это случится скоро.
Сергей Кравцов,
генеральный директор
компании «Элемент-Бетон Девелопмент»:

– Я могу судить, пожалуй, о рынке квартир в пригородной зоне. И здесь очевидным позитивным событием стало возобновление программы господдержки ипотеки. Это был сильный ход, и он сработал. Второй фактор — конкуренция между банками, снижение ставок и переход некоторых финансовых структур к выдаче кредитов без первоначального взноса. В таком подходе есть риск, но он позволяет новым группам клиентов включиться в решение их жилищных проблем. Третье важное обстоятельство — сокращение числа проектов, в которых возводится жилье без инфраструктуры. Областные чиновники об этом говорили с начала года и позицию выдерживают довольно последовательно: либо не дают разрешение на строительство (например, в Буграх), либо осложняют ввод в эксплуатацию.
В целом такой подход приводит к повышению качества среды и к более справедливой конкуренции.
Я считаю, что в 2017 году изменится структура спроса. Покупатель станет более требовательным, доля тех, кому нужно минимальное жилье за минимальные деньги, будет сокращаться. Худший для экономики момент позади, мы входим в период стабильности. Определять правила игры на рынке будут люди с более высокими доходами, чем сегодня. А они подходят к выбору более рационально.
Сергей Балуев,
директор по продажам
ГК «ФАКТ»:

– На рынок загородной недвижимости, как и на все продажи в целом, влияло не событие, а общее состояние нервозности и неопределенности в мире. Все ждали, кто победит на выборах в США, что будет с Сирией, санкциями, Турцией, ценами на нефть и как следствие — с долларом и ценами. Кто-то ждал обвала цен на рынке недвижимости, но понял, что его не случится, и купил сейчас. И правильно сделал.
Спрос и предложение в 2017 году будет определять экономика. Если будет расти уровень благосостояния населения, появится четкая уверенность в завтрашнем дне, то будет и спрос. На каком-то этапе скажется ситуация с заморозкой проектов слабых застройщиков и снижением вывода новых проектов. Прогнозируем определенный дефицит качественного предложения в комфорт-
и бизнес-сегменте, которое, в отличие от простой нарезки участков, нельзя создать за месяц. Соответственно, цены будут немного расти, пока предложение не стабилизирует ситуацию. По прогнозам экспертов и нашим наблюдениям, можно ожидать, что выстоят только профессиональные застройщики. А покупателям в следующем году советуем быть крайне внимательными при выборе застройщика: риск ошибиться очень высок.
Майя Афанасьева,
руководитель отдела маркетинга
ООО «H+H»:

– Сильнее всего на рынок загородной недвижимости в этом году повлияла экономическая ситуация: люди, которые откладывали строительство или покупку загородного дома, поняли, что дальше тянуть с этим нет смысла.
Во-первых, накопления «подъедает» инфляция, и ждать улучшения рыночной конъюнктуры не стоит: пришло осознание, что цены на недвижимость существенно и резко вниз не пойдут. Во-вторых, на фоне инфляционных процессов стали дорожать строительные материалы, и эта тенденция может только усилиться.
Решимости и позитива настроению будущих землевладельцев также добавила относительная стабилизация курса рубля.
Все эти факторы в итоге и активизировали частное строительство на загородном рынке. По нашим данным, именно самостоятельная стройка (с приглашением наемных бригад) сегодня более популярна, чем приобретение готовых домов в коттеджных поселках. Люди стремятся построить дом «под себя», с максимальной функциональностью и удобством, учитывая интересы всех членов семьи.
Мы полагаем, что этот тренд индивидуального строительства будет актуален для загородного рынка на протяжении нескольких ближайших лет.

Источник: журнал "Пригород", выпуск №1, январь 2017