Участки: Хит продаж

29.03.2019 В феврале 2019 года продажи загородных объектов в коттеджных поселках взлетели на 90% по сравнению с январскими. Последний месяц зимы обеспечил почти половину зимних продаж, причем 81% сделок были с участками без подряда. Сказалось ли на спросе введение новых правил строительства садовых и жилых домов и окончание «дачной амнистии»? Какие наделы выбирали покупатели?

Экспертное бюро «Сперанский» сообщает, что в декабре — феврале, которые традиционно отличаются невысокой покупательской активностью на рынке загородной недвижимости, продажи объектов в коттеджных поселках выросли на 19% по сравнению с показателем аналогичного периода прош­лого года. По данным информационного обмена, который проводит экспертное бюро, в феврале зафиксирован почти двукратный рост числа проданных лотов: плюс 90% к январю. «Высокие продажи в феврале продемонстрировали сразу несколько компаний, а это уже не случайное отклонение, а тенденция. По результатам 2019 года, полагаю, мы увидим 15–20-процентный рост рынка, который продолжится в следующем году. Загородный рынок начал уверенно расти», — считает Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро.

Цены в рост

Судя по средним ценам и информации от участников рынка, выросли продажи дорогих участков. Так, рекордными за длительный период оказались цена купленного участка — 2,8 млн руб. и средняя стоимость сотки — 230 тыс. руб. (данные бюро «Сперанский»).

Значимыми были следующие факторы спроса: наличие управляющей компании, готовность инженерной инфраструктуры, наличие газа или четкие перс­пективы подведения — для участков недалеко от Петербурга, предназначенных для домов круглогодичного проживания.

Юридическая чистота сделки: продажа участка в собственность, вид разрешенного использования, позволяющий возвести дом на участке — это первое, о чем спрашивают все интересанты, отмечает Артем Чесноков, руководитель проекта КП «Сувантоярви».

С окончанием «дачной амнистии», уравнявшим правила строительства домов (уведомительный порядок получения разрешения) на участках для ИЖС и садовых, всплеск спроса участники рынка не связывают.

После амнистии

1 марта 2019 года фактически перестал действовать упрощенный порядок регистрации домов на садовых (и дачных) участках. Теперь для кадастрового учета построенного дома и регистрации права собственности на него необходимо предоставить копии уведомлений о начале и окончании строительства. В перечень необходимых документов также входит технический план дома, а сам дом должен соответствовать разрешенным параметрам застройки земельного участка, установленным градостроительными нормами. Сложности возникают там, где правила застройки не утверждены для территории, на которой расположен участок. В Ленобласти в ряде сельских поселений муниципальные власти передали данные об утвержденных регламентах застройки СНТ, не находящихся в зоне населенных пунктов. Но таких мало, поясняют в компании «РФН-Геодезия СПб». В большинстве муниципальных образований правила застройки утверждены лишь для территории в границах населенных пунктов. Поэтому заявители, направившие уведомления о строительстве на своих участках в администрацию Выборгского областного района, например, получали отказ.

Коттеджные поселки разрабатывают и утверждают проект организации и застройки территории (ПОЗТ), главное, чтобы документы были переданы в регистрирующие органы, а данные —отражены на публичной кадастровой карте.

Статусное уравнение

По мнению Сергея Балуева, директора по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки», после изменения законодательства в этом году категория земли почти не имеет значения. Приоритет ИЖС действует только для тех, кто хочет прикрепиться к районному детскому саду, школе или поликлинике. В остальном все поселки абсолютно равноценны.

Оксана Павлова, руководитель проекта «Малиновые вечера», отмечает, что для покупателей важна возможность построить жилой дом и при необходимости в нем зарегистрироваться. «Это можно сделать, даже если поселок находится не на земле ИЖС, как наш. Мы не только информируем покупателей о новых правилах строительства и регистрации домов, но и предлагаем содействие в регистрационном учете построенных домов — этим занимается одно из подразделений нашей компании. При необходимости мы сопровождаем клиента от выбора участка до регистрации в новом доме», — поясняет эксперт.

В компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» для информирования покупателей и всех, кто интересуется загородной жизнью, запустили собственный информационный портал. Для него готовится экспертный контент, в том числе о новых правилах строительства домов и других законодательных нововведениях. «Для жителей наших поселков мы размещаем полезные материалы в мобильном приложении и проводим офлайн-семинары», — добавляет Сергей Балуев.

Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»

Средняя стоимость участка, купленного в коттеджных поселках нашей компании в прошлом году, около 1,5 млн руб. Наиболее популярны были участки от 8 до 10 сот., на втором месте наделы от 11 до 13 сот. Максимальный спрос мы видим в коттеджных поселках с управляющей компанией, расположенных не дальше 30 км от Санкт-Петербурга. По количеству купленных наделов в топе были участки в популярных коттеджных поселках «ПриЛЕСный 2» и «Кокосы» во Всеволожском районе, а также КП «Ульяновка» — в Тосненском.

Превалировала оплата 100% суммы сделки, вполовину меньше покупателей выбирали рассрочку на 48 месяцев, на третьем месте была ипотека.

При выборе объекта ключевым критерием для наших клиентов служит наличие управляющей компании, которая позволит сделать максимально комфортным и круглогодичное проживание, и временное пребывание. В остальном выбор индивидуален. По местоположению поселок выбирается в зависимости от режима использования: для постоянного проживания или сезонного отдыха.

В любом поселке первыми обычно раскупают участки с минимальным количеством соседей (например, угловые), с уникальными видовыми характеристиками (с видом на лес, озеро, реку).