Array
(
)
7
Пресса о нас

Управление поселком: игры на свежем воздухе

Управление поселком: игры на свежем воздухе 01.06.2017
Управляющие компании на загородном рынке нередко живут в перманентной борьбе с жителями поселков, которые обвиняют их в завышенных сборах. Иногда противостояние выливается в открытый конфликт, с привлечением полиции, судов и властей. Правила игры на этом рынке так и не сформировались, оставшись на примитивном уровне: одни хотят больше заработать, другие — меньше платить.

Ситуация на загородном рынке напоминает городскую: те же проблемы, то же недовольство собственников жилья работой по обслуживанию дома, высокими тарифами, сборами, «ремонта в подъезде сто лет не было», «лифт ломается постоянно», «трубы текут, а фасад осыпается», а в то же время приходится платить ого-го сколько. Все то же самое, только на загородный лад. Горожане имеют преимущество — они могут пожаловаться в Жилищный комитет, собрать тысячу подписей, да просто отказаться платить — с неплательщиками власти борются, но не очень эффективно. Любителям загородной жизни сложнее: им приходится думать, как управлять общим имуществом, вникать в договорные отношения с подрядчиками, налаживать взаимоотношения с соседями. Дороги, охрана, обслуживание инженерных сетей и поддержание их в рабочем состоянии — обо всем придется знать, думать, считать. В противном случае поселок может превратиться в захолустье, безрадостное, запущенное. «Если не тратиться на поддержание общих территорий, через какое-то время они будут представлять собой весьма жалкое зрелище», - отмечает управляющий партнер Puzzle Realty Марина Шкурко.

Базар, а не рынок
На рынке существует ряд форм содержания имущества общего пользования и инженерной инфраструктуры - всевозможные общественные объединения, такие как ДНП, СНТ, ДНТ. Также можно встретить варианты управления застройщиком в виде поддержания поселка «на плаву» силами строительных подрядчиков. Но эксперты говорят, что лучший вариант — это профессиональная УК. Но где ее взять?

К сожалению, на загородном рынке не выработаны единые правила управления поселками, нет рейтингов (в Петербурге есть на сайте Жилищного комитета, но что этот рейтинг означает — бог его знает) или хотя бы списка управляющих компаний, работающих в этом направлении, с расценками на услуги. Часто можно встретить советы провести сравнительный анализ стоимости управления соседних поселков, чтобы понять, не получает ли кто-то сверхприбыль. Сделать это непросто. В интернете почему-то редко можно встретить раскрытие информации по стоимости той или ной услуги.

Хотя есть исключения. К примеру, на портале поселка «Токкари-Лэнд» во Всеволожском районе честно указан размер коммунальных платежей (техническое обслуживание и содержание инженерных систем, электроэнергия мест общего пользования, хозяйственно-управленческие расходы, санитарное содержание территории и МОП, вывоз мусора, охрана) от 4,2 до 8 тысяч рублей в зависимости от размера таунхауса. В поселке «Счастье» придется заплатить 25 рублей с квадратного метра. Владельцы секции площадью 25 кв. м платят 1775 рублей, площадью 91 кв. м — 2275 рублей.

«Мы подсчитали все расходы по поселку, куда входят разные статьи, в том числе уборка территории, стрижка газонов, вывоз мусора, видеонаблюдение, охрана и многое другое. Из этого сложилась средняя цифра в 75 рублей за квадратный метр занимаемой жильцом площади апартамента. Этот тариф может уменьшаться в случае покупки целого блока», - рассказывает заместитель генерального директора управляющей компании ЗАО «Вэйнетт Трэдинг» (обслуживает КП «На Берегу») Геворг Даниелян.

Вроде бы все хорошо, доступно, прозрачно и недорого. Но скандалы постоянно сотрясают этот рынок. Самый, пожалуй, громкий последних лет — конфликт владельцев участков с УК «Свой дом», которая обслуживала поселки «Айдадом». Собственники, в частности, утверждали, что управляющая компания выставляла счета за обслуживание наделов в чистом поле, участков без какой-либо инфраструктуры, обслуживание которой стоило хотя бы каких-то денег. Впрочем, и сам девелопер прославился среди своих клиентов своей недобросовестностью.

«Мне известна компания, которая установила платежи за инфраструктуру такой величины, что эта стоимость фактически окупала и коммуникации и землю», - замечает руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.

Профи
Безусловно, рано или поздно рынок избавится от недобросовестных компаний, постепенно сформируется внятные правила игры и тарифы на те или иные услуги. Но пока что приходится зачастую довольствоваться УК, которые предлагает девелопер. Приличный девелопер будет внимательно следить, чтобы в построенных поселках была чистота и порядок, заботясь о своем имидже, который обязательно скажется на дальнейших продажах.

Гендиректор УК «Гринлайн» (обслуживает поселки компании «ФАКТ.») Егор Быков уверен, что будущее за профессиональными управляющими компаниями. Прежде всего потому, что именно такая компания может оперативно реагировать, к примеру, на чрезвычайные ситуации. УК не требуется проводить собрание и собирать отдельными платежами средства на ликвидацию аварий, т.к. в бюджете, как правило, присутствует статья «Резервный фонд».

«В идеале УК для определения тарифов на обслуживание должна участвовать в проектировании, стройке и приеме всех объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Как минимум, УК должна провести экспертизу существующей инфраструктуры и создать проект эксплуатации, в котором будут отражены как программы эксплуатации, так и объем денежных средств, направленный на ее содержание», - описывает он работу профессионалов.

Кто виноват
Но не только безответственные управляющие компании вносят сумятицу на этом рынке. В результате несогласованности, отсутствия ясных и понятных правил игры владельцы загородной недвижимости «забывают» оплачивать услуги за обслуживание их поселка. Причины здесь разные. Кто-то действительно забыл, не пользуется своей недвижимостью и думает, что в таком случае и платить не за что. Другие вполне сознательно отказываются от оплаты, мотивируя свое решение «а куда идут деньги?» или «почему так дорого?».

«В рамках работы по поддержанию работоспособности всего имущества, находящегося в управлении, УК должна проводить так называемую претенциозную работу, - рассказывает Егор Быков. - В ходе подобной работы профессиональные компании опираются на федеральное законодательство, которое, в свою очередь, определяет ряд возможностей по ограничению в пользовании имуществом общего пользования, а также инженерной инфраструктурой. Если кто-либо из жителей не вносит утвержденную плату за содержание такого имущества, то прекращение доступа к таким объектам является абсолютно законным действием».

«К сожалению, случаи задолженности по регулярным счетам встречаются. С жильцами с незначительными долгами пытаемся наладить диалог, настоятельно рекомендуем их погасить, грозим санкциями, - говорит Геворг Даниелян. - Однако в отдельных случаях злостной неуплаты и полного игнорирования наших требований мы вынуждены действовать решительно: отключаем электроснабжение, предъявляем исковые требования в суде. Ограничить доступ к собственности жильцов за накопившиеся долги мы не в праве, действуем исключительно в рамках правового поля».

Источник: http://www.zagorod.ru/spb/articles/2017/06/01/estate/upravlenie_poselkom/&mediaId=31346/