Загадки капризного спроса

28.02.2018 Суждения экспертов о рынке загородной недвижимости напоминают старую притчу о слепых мудрецах, которые ощупывают слона. Один говорит, что слон похож на дерево (ему досталась нога), другой — на веер (ухо), третий — на стену (бок). И так далее.

Прошу аналитиков на меня не обижаться: я ведь и себя из этого круга не исключаю. Специалисты консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» установили, что в прошлом году спрос на загородном рынке вырос на 9,2%: 5300 сделок в 2017-м против 4600 в 2016-м. Эксперты бюро «Сперанский» говорят о снижении спроса примерно на 5%. Аналитики из Knight Frank SPb насчитали за год 4391 сделку — примерно на 25% меньше, чем в 2016-м. Причем снижение по разным сегментам распределилось неравномерно. В Knight Frank SPb полагают, что за 2017 год спрос на элитные коттеджи сократился на 41% (из 346 коттеджей продано 19), в бизнес-классе падение составило 33% (реализованы 72 объекта из 1352), в самом массовом сегменте — участков без подряда — минус 19% (3758 продаж). Таунхаусы бизнес-класса потеряли 78% продаж (по отношению к 2016-му), недорогие секции просели на 37% (390 сделок за год из 5307 вариантов). То есть мы имеем полный диапазон оценок: от роста до спада.

Экспертные мнения девелоперов об активности спроса также разнятся (см. ниже). Большинство все-таки уверено, что на рынке имеет место спад, вопрос лишь в том, насколько глубокий.
По поводу предложения споров меньше. На начало 2018-го на рынке присутствуют 356 коттеджных поселков (КП), 42 комплекса с таунхаусами. В поселках в наличии 18 700 объектов на продажу: участков или домов. В таунхаусах продавцы предлагают 2200 секций.

Год назад показатели были почти такими же: 18 400 объектов в КП, 2500 секций в таунхаусах.
Предложение росло довольно активно.Всего, по данным КЦ «ПН», в 2017 году открылись продажи в 60 коттеджных поселках (плюс 14 очередей), в которых выведено в продажу 6500 лотов. По сравнению с 2016-м рост по числу проектов на 25%, по числу объектов — на 21%.

В сегменте таунхаусов за минувший год прибавилось шесть проектов и шесть очередей в действующих комплексах, всего на рынок вывели 500 секций.

Доля непроданной недвижимости составляет больше половины — 51,7%.
В любом случае, как ни считай, получается, что за год граждане приобрели загородной недвижимости существенно меньше, чем девелоперы вывели на рынок.

Однако «навес» предложения, не обес-печенного спросом, растет медленнее, чем мог бы, если учитывать девелоперскую активность. Причина понятна: одни застройщики открывают продажи
в новых проектах, другие замораживают или откладывают до лучших времен запущенные ранее.
За 2017-й приостановлены продажи примерно в 40 проектах, где предлагают коттеджи, таунхаусы. Причины могут быть разными. Иногда это пересмотр концепции, иногда — финансовые проблемы у продавца. Но в целом показатель близок к цифрам прошлых лет.

В общем, рынок без больших сюрпризов.
Напряжение и кризисные ситуации возникают там, где текущего объема сделок девелоперу не хватает для выполнения обещаний по инфраструктуре (сетям, дорогам).
Похоже, крупные сетевые девелоперы (ГК «ФАКТ»., «ПулЭкспресс», «1-я Академия недвижимости» и др.) постепенно перераспределяют спрос в свою пользу. Вероятно, у них просто больше возможностей для маневра.
Трудное наследие Luonto/«АйДаДома» рынок все же переварил: часть проектов доделывается с помощью новых инвесторов, часть перешла под управление собственников участков.
Для покупателей главные риски связаны с тем, чтобы угадать, какой проект будет развиваться успешно, а с каким лучше не связываться.
Если судить по отдельным показателям (давно ли фирма на рынке, как сложилось в прежних проектах и т.д.) — можно крупно пролететь.
Неосторожно судить об облике слона по отдельным деталям. А уж о характере…

Сергей Балуев,
директор по продажам ГК «ФАКТ».:
– По нашим проектам мы не видим падения спроса. Наоборот, у нас по итогам года зафиксирован прирост примерно на 30%. Отчасти сказался вывод на рынок новых проектов, но и в запущенных ранее продажи выросли — за счет более высокой стадии готовности. Цены на протяжении года мы не снижали. По мере продвижения проектов (дороги, инженерная инфраструктура, ограждение и пр.) плавно повышали стоимость участков на 5–10%. Сейчас средняя по нашим проектам цена участка в 10 соток — 1,3–1,4 млн рублей.
Полагаю, в этом году резких колебаний на рынке не будет. Конечно, надо учитывать, что уровень реальных доходов граждан снижается. Рынок расслаивается, и «нарезка» в чистом поле с обещаниями что-то подключить в будущем тоже находит своего покупателя. Но надо понимать, что риски на этой стадии стройки высоки, и не всегда клиенты таких компаний их учитывают.
С другой стороны, накопления физических лиц на банковских депозитах растут. Несмотря на снижение доходности вкладов. Мы делаем ставку на ипотеку и на людей, располагающих средствами на первоначальный взнос. Рынок перестал расти количественно, сейчас нужны качественные изменения. Сделки будут идти у тех компаний, которые могут предложить комплексный продукт (не просто участок, но к нему — инженерный пакет, понятная схема управления и обслуживания), а также гибкие финансовые условия.
Рынок расслаивается. «Нарезка» в чистом поле с обещаниями что-то подключить в будущем тоже находит своего покупателя. И не всегда клиенты таких компаний учитывают риски.

Алексей Потапов,
руководитель проекта «Ламбери»:
– При стагнирующей третий год экономике сложно ожидать более оптимистичных вариантов. Но только ли дело в экономике? Посмотрите на наш рынок. Большая часть предложения — поселки с невнятной архитектурой, с низким качеством строительства, про инфраструктуру даже говорить не хочется.
В тучные годы это активно продавалось. Но кто сказал, что так будет всегда? Сегодняшние жесткие условия уберут с рынка случайных, некомпетентных игроков. Уйдут компании, которые не смогли обеспечить стабильный финансовый поток, необходимый для поддержания минимального уровня строительства и продаж без участия заемных средств. А спрос никуда не делся. Он сжался, как шагреневая кожа, выкристаллизовался в понимании всех своих потребностей и замер в ожидании интересных проектов и лучших времен.
Стратегия нашей компании при реализации коттеджного поселка «Ламбери» — точное следование первоначально утвержденному плану. Наша цель — создать клубный премиальный поселок
с ярко выраженным архитектурным стилем, высоким качеством строительства и продуманной инфраструктурой. В 2017 году мы продали четыре дома. Возможно, продажи могли быть и лучше, но мы не изменяли концепции и идеологии. Мне кажется, именно это и позволяет нам находиться премиальном сегменте, практически «играть против рынка». Такой идеологии мы постараемся придерживаться и в будущем.

Артем Чесноков,
девелопер КП «СувантоЯрви»:
– 2017 год можно охарактеризовать как необычайно нервный. Не было стабильности, сбились сезонные ориентиры. Клиенты пребывали в сомнениях, покупать или нет, а если покупать, то зачем. И эта неопределенность распространялась по рынку в целом, дезориентировала девелоперов и отделы продаж. Насколько мне известно, многие топ-менеджеры еще не получили своих годовых бонусов; в некоторых компаниях (у нас можно приобрести участок на юрлицо) по каким-то вздорным основаниям арестованы счета… Неопределенность составляла главную проблему на рынке. Но сейчас ситуация выравнивается. У нас январь 2018-го по результатам получился лучше декабря 2017-го. Полагаю, с конца февраля — начала марта рынок войдет в колею.

Дмитрий Новосельцев,
председатель правления директоров
компании «1-я Академия недвижимости»:
– Сегодня ситуацию на рынке загородной недвижимости можно оценивать как критическую. Особенно для закредитованных компаний. Скорее всего, нас ожидает новая волна банкротств строительных и девелоперских компаний.
А также дальнейший спад на рынке.
И так будет происходить, пока продолжают действовать экономические санкции против России.
Новая реальность состоит в том, что санкции в виде ограничения доступа
к дешевым деньгам оказались эффективными. Новая парадигма состоит в перестройке экономики с импортозависимой на экономику собственного производства, ориентированную на внутренний рынок. В условиях, когда потеряны межотраслевые связи, закрыты многие предприятия, это будет сделать трудно, но можно. На это потребуются годы. Так что не следует ожидать от рынка скорого восстановления. Точек роста в экономике пока не много, а значит, появление новых богатых людей весьма проблематично. Отсюда прогноз по сегментам недвижимости «лакшери» и «бизнес» весьма скептический. Жить будут сегменты эконом- и комфорт-класса. В нашем случае это инженерно подготовленные участки с минимальным пакетом: дороги, электричество и, возможно, вода.

Вадим Новиков,
генеральный директор компании freeDom Haus:
– Конечно, в дорогом сегменте — очевидный спад. Для нашего поселка Liikola
Club сегодня нормальный темп реализации — одна сделка в квартал. Запуская этот проект в 2013 году, мы рассчитывали на одну сделку в месяц. Пришлось пересматривать планы, оптимизировать издержки. Но проект развивается, как намечено: на сегодня в нашем поселке практически готова вся инфраструктура (кроме одной спортплощадки).
Сейчас покупатели дорогой недвижимости предпочитают приобретать готовые или близкие к готовности дома, но не участки