Загородное будущее: о чем забывают покупатели домов и участков

01.06.2021 Девелоперы любят говорить про достоинства своих проектов. Коммуникации, природа, транспортная доступность. Но зачастую забывают сообщить о том, как поселок будет управляться, как будет обеспечиваться высокий уровень комфорта в будущем. А покупатели нередко забывают спросить, как они будут жить-поживать в качестве счастливых владельцев загородной недвижимости. 

Тема управления поселка не самая модная и интересная. Хотя конфликтов, связанных с жизнью поселков после того, как девелопер его сдал, предостаточно. Конфликтов настолько серьезных, что доходит до рукоприкладства. К сожалению, идеальной системы управления не существует – слишком высок человеческий фактор. Впрочем, это касается и городского, многоквартирного управления – до сих пор то там, то тут вспыхивают очаги недовольства квартировладельцев.

Самоуправление или управляющая компания

Кажется, что поддерживать порядок в загородном поселке намного проще, чем в жилом комплексе. Поселки значительно компактнее, малочисленнее, в них проживают обычно домовладельцы одного уровня доходов. Здесь нет бесплатно приватизированных квартир, коммуналок, откровенных тунеядцев, малоимущих граждан, которые не способны жить без помощи государства.

Однако, говорят участники загородного рынка, управление загородным поселком имеет свою специфику, свои сложности. Как поясняет Анна Семенищева, исполнительный директор компании «Гринлайн» (управляет поселками компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»), эксплуатировать и обслуживать КП значительно сложнее. «Поселок не может быть компактнее территории ЖК, так как каждое домовладение имеет индивидуальный приусадебный участок. Например, в КП «Прилесный край» у нас порядка 12 км дорог и дренажных канав! – отмечает она. – Во-вторых, нет единых правил содержания и эксплуатации КП, также нет регламентов и понятных правил тарификации услуг. Все регламенты разрабатывает УК. В-третьих, должниками могут быть вполне обеспеченные люди».

Так что не все так просто в загородном хозяйстве. Вариантов управления всего два. Либо владельцы загородной недвижимости в лучших демократических традициях берут управление в свои крепкие руки (через товарищество собственников недвижимости, ТСН), либо собственники – или по отдельности, или через ТСН - нанимают управляющую компанию, которая берет на себя определенные обязательства. На загородном рынке управляющую компанию обычно предлагает девелопер. Сторонних управляющих компаний, не связанных с девелопером, нет (по крайней мере Zagorod.ru о таких неизвестно). В городских многоэтажках аутсорсинг также несильно распространен, но факты такие имеются (так, компания «ЮИТ-Сервис» обслуживает не только дома, построенные «ЮИТом», но и других застройщиков). Другими словами, на загородном рынке выбирать особо нечего. Управляющие компании – не самый популярный бизнес. Сверхдоходов нет, а проблем, которые приходится решать, немало.

Спор о том, какая форма управления более эффективная, ведется уже ни один год и он, кажется, будет длиться вечно. У каждой есть свои как плюсы, так и минусы.

«Еще при разработке концепции поселка, девелопер определяет каким образом будет осуществляться обслуживание и эксплуатация территории, – комментирует Анна Семенищева. – В зависимости от масштаба и локации поселка, наличия объектов инфраструктуры и класса комфорта, функция управления территорией может быть передана ТСН или управляющей компании». По ее словам, ТСН подходит для поселка, в котором менее 100 собственников, в поселках с большим числом собственников предпочтительно пользоваться услугами управляющей компании.

«Кроме УК, настоящим законодательством установлено всего две формы правления – это СНТ и ТСН (ДПК и ДНП упразднены), – рассказывает Артем Чесноков, управляющий КП «Сувантоярви». – Эти объединения не ведут коммерческой деятельности. Они существуют и осуществляют свою деятельность только на сборы от собственников недвижимости в поселке. Сметы на обслуживание регламентированы тарифами, а повышение тарифов или изменение сметы возможно только через общее собрание собственников недвижимости и принятие решение кворумом голосов через протокол собрания. В отличие от УК, когда генеральный директор может изменить все что угодно и когда угодно. Также все счета ТСН и СНТ являются строго целевыми. Любое УК является генеральным подрядчиком и коммерческим предприятием, так что за ее услуги нужно платить».

Анна Семенищева уточняет, что в договоре на услуги УК четко прописывается, при каких условиях и на какой размер может быть увеличена стоимость обслуживания, в каких пределах могут изменяться тарифы.

Увы, подсчитать, какая форма управления эффективнее или дешевле, невозможно: каждый поселок уникален и многое зависит от самих жителей и от компетенции управляющего органа. Судебная практика свидетельствует, что конфликты из-за стоимости обслуживания возникают независимо от формы управления. Причем несовершенство законодательства делает эти конфликты непредсказуемыми. В правом поле даже не существует такого понятия, как коттеджный поселок – статус такого поселка столь же расплывчат, как и статус апартаментов. Большинство конфликтов можно избежать благодаря четким правилам игры, которые устанавливаются договорными отношениями с собственниками, плюс помогает умение договариваться, идти на компромиссы между заинтересованными сторонами. Для управляющей компании важно иметь хорошую репутацию на протяжении нескольких лет. К сожалению, объективных рейтингов загородных управленцев нет. Более того, законодательство регулирует деятельность управляющих организаций (так юридически правильно называть такие компании), которые управляют многоквартирными домами – коттеджные поселки под контроль государства не подпадают. «Нормы ЖК РФ регулируют правоотношения, возникающие по поводу содержания и обслуживания общего имущества многоквартирного дома. С владельцами участков заключается договор оказания услуг по обслуживанию и эксплуатации земель общего пользования и расположенных на них объектах, которые может использовать владелец», – уточняет Анна Семенищева.

Общее имущество: кто в ответе

Некоторые будущие собственники загородной недвижимости с удивлением узнают, что необходимо платить за общее имущество в поселке. В городе плата за общее имущество многоквартирного дома стала уже нормой, ее практически не замечаешь, а тут – вроде собственная земля, дом, и можно укрыться в своей скорлупе, платить только за энергоресурсы и копеечный налог. Ан нет. Есть дороги, сети (вода, канализация), которые нужно поддерживать в рабочем состоянии за свой счет, плюс охрана, озеленение. В городе ряд этих «забот» берут на себя муниципалитеты. За городом такой щедрости не дождешься.

К сожалению, существуют юридические сложности с определением, что такое общее имущество и за какую часть нужно платить, а за какую необязательно. Более того, покупатель квартиры автоматически становится собственником общего имущества и логично оплачивает свою долю как сособственник. В коттеджных поселках общее имущество может принадлежать третьим лицам – в общем здесь много темных пятен.

Кроме общего имущества, управляющие компании могут предлагать и более широкий спектр услуг. «В настоящее время наша управляющая компания оказывает разовые услуги для жителей поселка, например, по покосу травы на участке. Оказание специализированных услуг электрика или сантехника в ближайших планах развития», – рассказывает Анна Семенищева. Сфера деятельности УК может быть значительно шире, чем управление общим имуществом. В ГК «Омакульма» рассказали, что создают управляющую компанию «Ома-Сервис» для управления строящимся комплексом «Омакульма – Аннино». Управляющая компания будет предоставлять услуги, не только связанные с эксплуатацией инженерных систем домовладений, но и бытовой сервис, подобный гостиничному или предоставляемому в сервисных апартаментах, и даже извлечение рентного дохода. Во как!

Будь готов платить! Всегда готов!

Несколько советов. Перед покупкой участка или домовладения в загородном поселке не лишним будет узнать, как он, этот поселок, будет управляться в дальнейшем и главное – кем. Если управляющей компанией, то желательно, чтобы она имела за плечами успешный опыт работы по аналогичным проектам. Мнения, комментарии про ее деятельность полезно изучить. Сайт хотя бы должен быть с отчетами. При самоуправлении придется рассчитывать на свои силы и коллективные решения – демократия полная, ограниченная, правда, 217-ФЗ. В этом случае заранее предсказать, насколько качественно удастся управлять поселком, невозможно.

В любом случае полезно понимать, сколько и за что придется платить уже после покупки своей загородной недвижимости, чтобы не оказаться неготовым к дополнительным расходам. Суммы могут быть немаленькие – от нескольких сотен рублей до 10-20 тысяч.

Радует, что рынок постепенно развивается, появляются профессиональные управляющие и УК, обладающими опытом и знаниями в этой сфере. Но пока что конкуренции среди них никакой нет и выбор ограниченный.