Загородный рынок: итоги сезона – 2018

Ноябрь – это традиционное закрытие сезона на загородном рынке и время подводить итоги. Каким был сезон – 2018 для загородной недвижимости Санкт-Петербурга и ближайшей Ленобласти? Оправдал ли он ожидания участников рынка? Насколько высока была покупательская активность? Эти и другие вопросы «Разумная Недвижимость» задала профессиональным участникам рынка.

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент АРСПб и ЛО Александр Гиновкер:

– Рынок загородной недвижимости восстанавливается после застоя последних лет. Клиенты, которые рассматривают предложения в этом сегменте, предъявляют существенно больше требований к объектам, посёлкам и локациям, а также к строительным компаниям, коммуникациям, к управляющим компаниям, к концепции и благоустройству территории.

Из трендов отмечу то, что многие из лотов, которые раньше уходили быстро, сейчас абсолютно не востребованы. Неликвида очень много: это десятки проектов и домов на бывших колхозных полях. Еще одна тенденция: многие клиенты предпочитают участки без подряда. На наш взгляд, в этом заложен риск, так как общий облик посёлков может быть очень разным, что в итоге приводит к более низкой ликвидности проекта в целом.

За последние несколько лет увеличился спрос на лоты, которые располагаются в локациях, подходящих для постоянного проживания. Традиционно привлекательны посёлки, находящиеся не далее часа езды от города. В этой ситуации меньше внимания уделяется наличию леса и озёр.

Если же мы говорим о домах для отдыха, то здесь важны водоёмы и транспортная доступность, которая заметно улучшилась благодаря КАД, ЗСД и Новоприозерскому шоссе. Благодаря этим объектам значительно расширилось количество локаций, которых подходят для постоянного проживания.

Председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости» Дмитрий Новосельцев:

– В 2018 году на загородный рынок повлияло несколько важных факторов. В их числе – доступность ипотеки, которая сегодня даёт покупателю не менее 50% стоимости объекта. Сейчас ставки по ипотеке стали увеличиваться, и мы наблюдаем временный рост продаж, поскольку люди хотят быстрее решить вопрос с покупкой недвижимости.

Ещё один фактор – санкции против ряда финансовых институтов, которые пока только заявлены, но не исполнены. В частности, речь о запрете на движение по расчётным счетам долларов: есть подозрения, что он может быть введён в отношении крупнейших банков – Сбербанка, ВТБ, Газпрома и некоторых других. Люди понимают, что есть такой риск и начинают снимать долларовые средства с банковских счетов. А куда их деть: внести в обычные банки? Но они могут обанкротиться. Такая волна у нас уже была и продолжается. Поэтому население инвестирует в недвижимость: городскую и загородную.

В связи с этим сезонная история привела к небольшому ажиотажу. По крайней мере, статистика по рынку загородной недвижимости от аналитиков Сперанского подтверждает, что продажи выросли. Хотя с точки зрения глобальной тенденции мы уверены, что ситуация носит временный характер.

Руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» Станислав Азацкий:

– Сейчас рынок покупателей, когда люди имеют возможность выбирать тщательно, долго и придирчиво… Что касается активности покупателей в течение года, то высокой она была в январе-феврале: было много просмотров и показов, но всё равно покупки совершались единично. Затем был период затишья. И с апреля появилась активность, но опять же к разовым показам и покупкам. Это продолжалось до середины июня, пока люди не стали уезжать в отпуска, плюс покупателей «оттянул» на себя Чемпионат мира по футболу. Сейчас же, в октябре-ноябре и до новогодних каникул мы наблюдаем рост активности к покупке.

При этом есть различия между покупками коттеджей и частных домов. В коттеджных посёлках цену назначает застройщик, предлагая акции и скидки с целью заинтересовать покупателей. И на фоне критической ситуации в экономике кто-то принимает решение покупать. В частном секторе всё по-другому происходит: люди выбирают очень долго, но даже если что-то понравилось, они, как правило, не готовы купить объект за выставленную цену. Покупатели пытаются выторговать от 30% до 50% стоимости, на что продавцы не готовы. В итоге происходит конфликт цен, предложений и спроса.

Директор по маркетингу компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» Анна Семенищева:

– На поведение покупателей заметно влияют экономические факторы. Интересно, что наиболее нервные клиенты принимает решение быстрее, опасаясь ситуации 2014 года. Более разумные и взвешенные люди смотрят много объектов и выбирают. За последние полгода от 35% до 40% клиентов покупали с использованием ипотечного кредитования, поскольку это стало более удобным и быстрым, чем раньше. А ещё – более выгодным, так как застройщики дают скидки на ипотеку, на первоначальный взнос.

Мы ощутили определённые «качели» в середине Чемпионата мира. Это подтверждение того, что покупка загородного дома – чуть более интернациональная история, чем приобретение городской недвижимости. В период ЧМ все наши покупатели были довольны, посещений было много, как и наших презентаций. Но на этом подъёме эмоций покупки откладывались, и всплеск произошел только в августе: футбол «отгулял», и все пошли реализовывать свои мечты.

Директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» Сергей Балуев:

– В плане продаж 2018 год проходит без сюрпризов. Рынок в целом стабилен, с кратковременными периодами взлётов и падений. Ожидания год оправдал, так как у нас они были реалистичные. В сравнении с 2017-м покупательская активность немного ниже. Энергичное развитие ипотечного направления в загородной недвижимости стало одним из перспективных векторов для девелоперов и ещё одной комфортной формой оплаты для покупателей. Банки идут навстречу, развивая новые кредитные продукты, как для покупки участков, так и под строительство.

Лучше всего продавались уже готовые проекты, но эта тенденция прослеживается уже не первый год. В приоритете покупателей было северное и северо-восточное направления, сочетающие хорошую транспортную доступность объектов с живописной природой. Что касается цен, то они резких колебаний не претерпели. Все изменения были плановыми: в зависимости от сезона или приближению того или иного проекта к сдаче.