Проектирование и строительство коттеджных поселков: наш 16-летний опыт

Чтобы создать коттеджный поселок, жизнь в котором будет ежедневно радовать, а не доставлять проблемы, нужно потратить немало времени и сил еще до начала строительства. Выбор земли, инфраструктура, концепция, архитектура — все требует большой экспертизы и скрупулезной работы. «ФАКТ.» знает это не понаслышке, потому что наша компания — лидер на загородном рынке Ленинградской области с 30+ проектами в портфолио.

В этой статье мы расскажем, с чего начинается коттеджный поселок, если за него берется опытный девелопер.

Этапы подготовки к строительству поселка включают в себя:

1. Выбор земельного массива — с учетом юридического статуса, транспортной доступности, близости к инфраструктуре и т. д.
2. Исследование рынка и создание брифа для архитекторов.
3. Архитектурное проектирование.
4. Получение разрешения на строительство и создание плана развития территории.

Взглянем на каждый пункт по отдельности.

Выбор земельного массива

Земля под строительство коттеджных поселков должна обладать строго определенными характеристиками.

Прежде всего архитекторы изучают градостроительную документацию нужной территории: генпланы и правила землепользования и застройки. Там указаны местные законодательные требования к земле, которая отводится под жилой комплекс. Без градостроительной документации не подтвердить, что на определенной площади можно строить жилые дома.

Может играть роль и вид разрешенного использования земли. Если планируется строительство коттеджного поселка с ИЖС, необходимо либо сразу покупать землю с таким статусом, либо убедиться в возможности последующего перевода.

Всегда внимание уделяется транспортной доступности и удаленности от развитых населенных пунктов. По каким трассам нужно добираться от Петербурга и крупных городов Ленобласти? Нет ли по пути сложных дорожных участков? Где ближайшие супермаркеты, детсады, школы, больницы, банковские услуги? Если массив находится в чистом поле и вокруг нет заселенных земель, вряд ли туда будет легко провести коммуникации.

Мы проводим анализ почвы и рельефа, чтобы сразу понимать, возможно ли на этой территории возведение коттеджей, прокладка дорог и коммуникаций. Кроме того, мы изучаем экологическое состояние местности: систему ветров, зашумленность, радиоактивный фон и т. д.

Имеет значение и природное окружение: есть ли рядом лес и пригодные для купания водоемы. Ведь люди чаще всего переезжают за город для того, чтобы быть ближе к природе.

Свежий проект от «ФАКТ.», коттеджный поселок Вуоксаари, находится на первой линии реки Вуокса-Вирта, вокруг лес.

Важно заранее проверить продавца земли: каковы основания приобретения права собственности, нет ли скрытых обременений, чем обеспечена юридическая безопасность сделки. Невнимательность может привести девелопера к долгим судебным разбирательствам и денежному ущербу.

Исследование рынка и создание брифа для архитекторов

Как серийный девелопер мы отлично знаем, как устроен рынок загородной недвижимости Ленобласти. Уже на этапе выбора земли под коттеджный поселок мы примерно понимаем размер и структуру будущего спроса. Однако «ФАКТ.» привык проверять любые гипотезы и тщательно аргументировать свои решения, а потому на старте проекта обязательно проводится исследование рынка.

Мы изучаем социально-демографические характеристики потенциальных покупателей и их предпочтения, общаемся с представителями целевой аудитории и каждый новый проект стремимся сделать еще более человеко-ориентированным. Людям нужна свободная или комплексная застройка? Хотят ли они управляющую компанию? Им нужна только детская площадка или еще футбольное поле?

Утрированно говоря, только после исследования можно заявить: «Надо строить поселок семейного формата под свободную застройку» или «Надо строить клубный поселок со сложной архитектурой и собственным теннисным кортом».

Кроме того, мы анализируем конкурентов, чтобы добавить своему поселку то, чего они не предлагают, но что необходимо жителям.

Результаты исследования рынка и краткая концепция будущего коттеджного поселка передаются архитектурному бюро.

Архитектурное проектирование

Проектирование поселка никогда не начинается с абсолютного нуля. Помимо концепции, на которую влияет исследование рынка, есть еще требования законодательства.

Архитекторы должны хорошо знать:

• Градостроительный кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• в некоторых частях — Гражданский и Налоговый кодекс РФ;
• федеральные законы «Об электроэнергетике», «О водоснабжении и водоотведении» и «О газоснабжении»;
• региональные правила землепользования и застройки.

Эти документы диктуют то, каким будет костяк генерального плана коттеджного поселка. Уже дальше на него можно нанизывать творческие архитектурные решения.

Самое интересное — когда поселок предусматривает не только участки для индивидуальной застройки, но и домовладения по готовым проектам. Архитектура домов должна быть адаптирована под особенности рельефа и природную среду, образ жизни и вкусы целевой аудитории, тренды загородного строительства.

Для поселка бизнес-класса Негород Токсово мы разработали пять типов домов под разные сценарии жизни деловых людей.

В коттеджных поселках комфорт-класса и более высоких классов «ФАКТ.» зачастую устанавливает архитектурные регламенты. В таком случае все, что входит в территории общего пользования, оформляется в едином стиле. Так пространство поселка воспринимается целостным и более эстетичным.

Разрешение на строительство и план развития территории

Проектирование коттеджных поселков переходит в получение разрешения на строительство от органа местного самоуправления (там, где находится земельный массив).

В пакет необходимых документов входят:

• проект межевания;
• проект планировки территории — с обозначением объектов капитального строительства, проездов и проходов;
• заключение государственной экспертизы проектной документации (конечно, оно должно быть положительным);
• схема архитектурных решений.

После того, как разрешение на строительство получено, можно писать план развития территории со всеми этапами строительства, вывода участков в продажу и маркетинговой активности. Как видите, до того, как на территорию коттеджного поселка приедет первая строительная техника, нужно предпринять много шагов, каждый из которых требует экспертного сопровождения.

Умный девелопмент — залог счастья жителей

Внимательный подход к разработке помогает строить коттеджные поселки, которые действительно оказываются востребованными на рынке и радуют жителей. Проекты компании «ФАКТ.» — лучшее тому подтверждение.