Управляющая компания или ТСЖ: какое управление коттеджным посёлком выбрать

Какие формы управления коттеджным посёлком существуют? Посёлок с какой формой лучше выбирать? Что такое общее имущество посёлка? Кто следит за его сохранностью, и кто решает, строить ли детскую площадку для жителей?
О плюсах и минусах УК и ТСЖ для загородных жителей — в новой статье.
Что такое коттеджный посёлок
В законодательстве РФ не прописано понятие «коттеджный посёлок» (КП), но законопроект «О малоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов», который сейчас находится на рассмотрении, предлагает ввести близкое определение — «малоэтажный жилой комплекс».
Коттеджем, согласно приказу Росреестра, считается частный дом повышенной комфортности и большой площади, который подключён к коммуникациям и расположен в выгодной, «престижной» локации. В другом приказе отмечено, что к коттеджам относятся частные дома с небольшим участком земли. Преимущественно двухэтажные: на первом этаже кухни, гостиные и хозяйственные блоки, а на втором — спальни.
Если суммировать, то жильё можно считать коттеджем, если оно отвечает всем пунктам ниже:
а) частный дом;
б) несколько этажей;
в) рассчитан на одну семью;
г) есть свой участок;
д) проведены инженерные коммуникации;
е) расположен в организованном жилом комплексе.
Двухэтажный коттедж в КП Прилесный Стиль
Когда мы говорим о коттеджных посёлках, мы представляем современную комплексную застройку с благоустроенной территорией (дорогами, освещением, пунктом КПП и ограждением, детскими и спортивными площадками). Но КП не является отдельным населённым пунктом, как посёлок городского типа или деревня. КП — это жилой комплекс из малоэтажных частных домов повышенного уровня комфорта. Располагают их в основном за чертой города в локациях с хорошим природным окружением.
Что входит в общее имущество КП?
На территории коттеджного посёлка, помимо вашей частной собственности и собственности соседей, расположено общее имущество. К нему относятся:
- парковки;
- детские и спортивные площадки, площадки для выгула животных, зоны отдыха и другая инфраструктура;
- внутриквартальные проезды, велодорожки, прогулочные аллеи;
- площадки для контейнеров для сбора мусора;
- котельные, водонапорные башни, тепловые пункты.
Жители регулярно платят взносы сервисной компании за содержание и обслуживание общепоселкового имущества на основе заключенного с СК договора услуг. А если создано СНТ или ТСЖ, размер платежей определяется решениями указанных субъектов.
То есть, замена сломанного тренажёра на спортивной площадке или покраска скамеек в зоне отдыха производится за счёт взносов жителей.
Какие формы управления коттеджным посёлком существуют?
Коммунально-бытовым обслуживанием и развитием досуговой инфраструктуры в коттеджном посёлке может заниматься управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). В чём разница?
Управляющая компания
Управляющая компания (УК) — это юридическая организация, которую застройщик организовывает своими силами или привлекает со стороны ещё на этапе проектирования посёлка. Например, у компании «ФАКТ.» есть собственная сервисная компания «Гринлайн», которая занимается обслуживанием 11-ти проектов «ФАКТ.» в Ленобласти.
Управляющая компания обеспечивает:
- профессиональную проверку состояния коммуникаций и их быстрый ремонт;
Обслуживанием и оказанием ремонта бытовых услуг занимается организация, которая занималась прокладкой коммуникаций и знакома с особенностями конкретного КП. Если засорится септик или прорвёт трубу, собственникам не придётся самостоятельно искать стороннего подрядчика, который устранит аварию. УК также возьмёт на себя ремонт и благоустройство детской и спортивной площадки, если такие имеются, и оказание тех или иных дополнительных услуг.
Детская площадка в КП Линтулово
- регулярное обслуживание территории с использованием собственных инструментов и техники;
Одна из задач СК (или УК) — поддерживать в порядке общественные территории посёлка: косить траву, ухаживать за деревьями и цветами, чистить водоёмы, обрабатывать территорию от клещей и других насекомых, подметать улицы, чистить дороги от снега и так далее.
- исполнение всех услуг по договору и обязательство поддерживать определённый уровень качества.
УК следует всем условиям заключенного договора и выполняет все работы своевременно и в полной мере.
Каждый месяц собственники оплачивают услуги сервисной компании. Размер взноса определяется заключенными с сервисной компанией договорами услуг, одинаковыми для каждого домовладельца.. Некоторые УК ограничиваются основными функциями, а некоторые УК также занимаются охраной и патрулированием территории посёлка и организовывают праздники для жителей. Например, в нашем КП ПриЛЕСный действует комьюнити-центр «Третий дом», где действует клуб помощи мамам и детский летний клуб, а также регулярно проходят танцевальные, спортивные и образовательные мероприятия для детей и взрослых. Заботу о комьюнити-центре на себя берёт сервисная компания «Гринлайн».
Пижамная вечеринка в комьюнити-центре «Третий дом»
Жители посёлка всегда могут обратиться в свою сервисную компанию, и она обязана отреагировать на обращение и решить запрос.
Товарищество собственников жилья: коттеджный посёлок без управляющей компании
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это добровольное некоммерческое объединение жильцов посёлка, с помощью которого обеспечивается коллективное исполнение основных функций управляющей компании: следить за исправностью общего имущества КП (см. раздел «Что входит в общее имущество в КП?»), обеспечивать соблюдение прав собственников, реагировать на аварии, неполадки, вести бухгалтерский учёт. Права и обязанности ТСЖ закреплены в ст. 148 Жилищного кодекса РФ, и оно регистрируется как юрлицо. Правление, то есть, руководитель, избирается на общем собрании собственников путём голосования. Чтобы «победить на выборах», кандидат должен получить 50% от числа всех жителей + один голос.
Неоспоримый плюс ТСЖ — жильцы могут влиять на принятие решений. Коллективный способ управления позволяет гражданам самостоятельно определять сумму, которую нужно ежемесячно вносить, и цели, на которые будут распределяться средства. Если голосование показало, что большинству жителей не нужна спортивная площадка — её строить не будут. Однако наш опыт деятельности на загородном рынке показывает, расходы на УК и ТСЖ сопоставимы при схожем наборе услуг. Значительно снизить расходы, не жертвуя состоянием посёлка, не получится.
Выбирать подрядчиков на решение задач — тоже зона ответственности собрания жильцов. Риск заключается в том, что, если исполнитель плохо выполнит работы, жильцы понесут дополнительные расходы на исправление ошибок.
ТСЖ также может вести коммерческую деятельность на территории посёлка. Доходы от локального магазина, СТО или салона красота пойдут в «казну» вашего товарищества. Грамотное пользование резервами поможет сократить взносы жильцов. Но, к сожалению, правление не обязательно будет иметь образование, чтобы принимать правильные решения. Случается, что жители вынужденно голосуют за некомпетентного человека, потому что других кандидатур нет. Также могут возникнуть трудности в подборе квалифицированных технических сотрудников и необходимого оборудования.
Важно понимать, что развивать коттеджный посёлок без управляющей компании невозможно без включённости жителей и регулярных собраний. Большое количество ТСЖ сталкивается с тем, что собственники не заинтересованы в делах КП. Чтобы донести до них идеи коллективного управления, необходимо проводить разъяснительную работу и регулярно общаться с пассивными жильцами. Для этого нужен грамотный руководитель.
При принятии любых решений действует правило «50%+1». То есть, чтобы высадить деревья, заменить ЛЭП или построить детскую площадку, необходимо получить согласие минимум половины жителей и ещё одного человека. Если костяк собственников не проявляет инициативы, игнорирует собрания и общепоселковые вопросы, происходит паралич правления — ТСЖ не может продвинуть идею дальше. Таковы особенности данного правового статуса.
ТСН, ТСЖ, СНТ, ОНТ: как не запутаться?
Товарищество собственников недвижимости — это зонтичное понятие, в которое входят все перечисленные. ТСН схоже с ТСЖ, но обладает большим числом полномочий и обязанностей. В ТСН могут входить владельцы не только частной жилой собственности (как в ТСЖ), но и коммерческой недвижимости. Такая форма подходит для городских жилых комплексов или коттеджных посёлков, где есть не только коттеджи и общее имущество, но и, например, продуктовый магазин, фитнес-центр, автомойка и пустое помещение под аренду.
ТСН позволяет жителям и владельцам коммерческой недвижимости объединить разные виды собственности и коллективно принимать решения.
Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ) — вариации ТСН, которые подходят для садоводств и огородничеств соответственно. СНТ и ОНТ создают владельцы садовых и огородных участков.
УК или ТСЖ: что выбрать?
Анна Семенищева, исполнительный директор сервисной компании «Гринлайн», советует КП организовывать ТСЖ только в случае, если в посёлке менее ста домовладений. В противном случае забот становится слишком много, чтобы собственники могли самостоятельно справиться, не превращая заботу о поселении в ежедневную работу. Также важно, чтобы сами жители хотели заниматься управлением и вкладывать в это время и ресурсы. Создать инициативную группу проще, когда домовладений 20, а не 150.
Платежи в УК и ТСН при одинаковом базовом наборе услуг сопоставимы, поэтому сэкономить, выбрав товарищество, не получится. Рассматривайте этот способ управления, если вам важно принимать непосредственное участие в развитии посёлка. Если вы не хотите переживать о своевременном ремонте детской площадки и вывозе мусора, мы советуем остановиться на УК.